Итоги ноября: на вторичном рынке жилья – предновогоднее оживление

25/11/2021
43

Россия. Калининград. 25 ноября 2021 года. Rainbow. В России эксперты подвели итоги ноября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тысяч человек) городов.

imageЗа последний месяц рынок немного оживился – на традиционный сезонный рост интереса к покупке жилья наложился переток спроса с сегмента новостроек. Часть спроса обеспечили и те, кто планирует решить жилищный вопрос до повышения банками ставок по ипотеке. Это привело к небольшому росту цен (+2,3% в месячном выражении) и сокращению объема предложения (-1,6%).

Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 2,3% – до 95,4 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже – также на 2,3% – до 5,37 млн рублей.

Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в Московской области (на 3%) и в среднем по городам-миллионникам вне столичных агломераций (на 2,3%). В Москве цены увеличились лишь на 1,3%, в Санкт-Петербурге – на 1,9%.

Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в ноябре 2021 года составила 96,4 тыс. рублей за кв. м. “Новинки” подорожали сильнее, чем старые объявления, что привело к небольшому росту средних цен.

Средний срок экспозиции квартир сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым локациям он составляет 100 дней (год назад – 120 дней, месяц назад – 101 день).

Объем предложения в анализируемых локациях за месяц сократился на 1,6%, за год – на 29,5%. Предновогоднее оживление вкупе с перетоком интереса с новостроек развернули тренд изменения количества лотов на рынке.

Потенциальный спрос на покупку квартиры находится на уровне прошлого года. За месяц прирост на 5%.

I. Рост цен ускорился – за месяц увеличение на 2,3%

По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в ноябре 2021 года составила 95,4 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 2,3% (с 93,2 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 26,2% (с 75,6 тыс. рублей).

По сравнению с октябрем темпы роста цен немного ускорились (тогда +2% в месячном выражении). На вторичный рынок постепенно перетекает спрос с первичного, где “квадрат” продолжает дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Жилье на вторичке выглядит привлекательным вариантом – цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках (что объясняется меньшим средним уровнем привлекательности – дома советского периода физически и морально устаревают, и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения, которые почти не растут), есть шансы договориться с продавцом о скидке. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения по более высокой стоимости, но делают они это аккуратно, боясь отпугнуть потенциальных покупателей.

Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем составляет сегодня 5,37 млн рублей. За месяц он увеличился на 120 тыс. рублей (+2,3%), за год – на 980 тыс. (+22,3%).

Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+, Московской и Ленинградской областях

ноя.20

окт.21

ноя.21

динамика за месяц

динамика за год

Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей

75,6

93,2

95,4

+2,3%

+26,2%

Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей

4,39

5,25

5,37

+2,3%

+22,3%

II. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее

Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса.

Максимальный прирост цен за месяц показали Московская область (+3%) и в среднем города-миллионники вне столичных агломераций (+2,3%). Среди миллионников лидируют Омск и Самара (+4% за месяц), Казань и Ростов-на-Дону (+3,7%). Выше показатель лишь в Барнауле (+5%) и Тольятти (+4,2%). Вероятно, здесь продавцы достаточно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение (объявления, которые за последний месяц появились на сайте впервые) по цене значительно выше, чем в среднем по прошлому месяцу. Так в Барнауле “новинки” на 8,8% дороже, чем в октябре, в Омске на 5,5%, в Казани на 4,4%, в Московской области – на 3,2%. В Ростове-на-Дону, Тольятти и Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, т.е. рост был за счет индексации цен в старых предложениях.

Единственный город, где за месяц стоимость квадратного метра сократилась – Краснодар (-1%). За год цены здесь выросли на рекордные 55% и в настоящее время стагнируют, находясь на высоком уровне, прокомментировали в Калининграде сегодня, 25 ноября 2021 года, собкору Вестника СЗФО в интернет-сервисе «Циан.Аналитика», проведшем исследование.

В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах – всего +1,3% в месяц. Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости “квадрата” и перешли в категорию арендаторов. В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,9% – тоже ниже, чем в среднем по анализируемым локациям.

За год цены выросли сильнее всего в Ленинградской области (+38,8%) и в Подмосковье (+34%). Высокие темпы также в среднем по миллионникам (+27,6%), главным образом за счет Краснодара (в 1,5 раза). В столичных агломерациях стоимость “квадрата” на первичке в 2020 – первой половине 2021 г. росла стремительными темпами за счет повышенного спроса на фоне льготного ипотечного кредитования. Цены на вторичке увеличивались вслед за новостройками. В Московской области цены и сейчас продолжают увеличиваться опережающими темпами, в Ленинградской области рост замедлился. В Краснодаре к такому существенному росту стоимости квадратного метра привел повышенный спрос со стороны “удаленщиков” из Московского и Петербургского региона, а также северов. Значительно дороже стали и “новинки” рынка. Еще один южный город, в котором цены за год выросли даже сильнее, чем в Краснодаре – Сочи (+65,7%). Здесь факторами выступили как спрос со стороны “удаленщиков”, так и ограничения на новое строительство, что сокращает выбор жилья и стимулирует рост цен.

Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке

Средняя цена кв. м., тыс. р.

Динамика

ноя.20

окт.21

ноя.21

за месяц

за год

Москва

257,9

286,3

290,1

1,3%

12,5%

Московская область

110,8

144,2

148,5

3,0%

34,0%

Санкт-Петербург

147,9

182,3

185,8

1,9%

25,6%

Ленинградская область

83,5

113,8

115,9

1,8%

38,8%

Города вне столичных агломераций

64,3

78,3

80,1

2,3%

24,6%

в т.ч. города-миллионники

68,6

85,5

87,5

2,3%

27,6%

в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн

61,4

73,5

75,2

2,2%

26,9%

III. Вторичка подорожала за счет “новинок” рынка

Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В ноябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 96,4 тыс. рублей, в октябре показатель был ниже на 2,6% (93,9 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 25,9% (с 76,5 тыс. рублей).

Т.е. “новинки” в ноябре прибавили в цене сильнее, чем старые предложения, что и объясняет небольшой рост цен. Отмечая интерес покупателей к вторичному рынку, продавцы выводят в продажу лоты по завышенной стоимости. Более высокая цена “новинок” – нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными.

Примечательно, что в предыдущие месяцы стоимость новых предложений, наоборот, увеличивалась медленнее, чем в среднем по вторичному рынку. За последние 2 года соотношение менялось: с апреля 2020 года до июля 2021 года (за исключением нескольких месяцев) разрыв между средневзвешенной стоимостью квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир и средневзвешенной стоимостью “квадрата” в целом по вторичному рынку рос вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. С повышением ипотечных ставок продавцы стали аккуратнее индексировать цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений с лета 2021 года приближалась к среднерыночной (в октябре разрыв – 0,3%). В ноябре наблюдалась обратная динамика – разрыв увеличился до 1%.

Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в “новинках” вторичного рынка и в целом по вторичному рынку

clip_image002

За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Барнауле (+8,8%), Ленинградской области и Воронеже (+6,2%). За год “новинки” максимально подорожали в Сочи (60,2%), Краснодаре (56,8%) Ленинградской области (+36,3%), Казани (+34%). Т.е. цены здесь выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.

Наиболее дорогое новое предложение по сравнению со средним уровнем цен в Ленинградской области (разница в 9,2 тыс. рублей за квадрат), Московской области (5,5 тыс. рублей), Казани (3,7 тыс. рублей).

IV. Квартиры раскупают быстрее

Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым локациям он составляет 100 дней. За год снижение на 20 дней, за месяц – на 1 день. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир быстро уходят с рынка.

Наименьший срок экспозиции в Красноярске (в среднем 70 дней), Тюмени (71 день), Екатеринбурге (72 дня), Краснодаре (74 дня), Новосибирске (78 дней), Ленинградской области, Московской области, Омске и Челябинске (по 85 дней). Все это локации с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Владивостока (147 дней), Волгограда (127 дней), Томска (125 дней), Махачкалы (122 дня).

Всего в 5 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+252 дней), Томск (+21 день), Иркутск (+12 дней), Воронеж и Новокузнецк (+6 дней). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-61 день), Ростове-на-Дону (-54 дня) и Ярославле (-49 дней).

V. Объем предложения вновь сокращается

Объем предложения в анализируемых локациях за месяц сократился на 1,6%, за год – на 29,5% (до ~257 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов.

Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. Летом-осенью 2021 года темпы увеличения объемов замедлились, а в ноябре зафиксировано сокращение.

Ситуация по территориям существенно различается: в 14 из них объем предложения увеличился, в 25 – сократился. Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 71%), а также в миллионниках: Краснодаре (-67%), Ростове-на-Дону (-63%), Самаре (-48%), Омске (-45%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке. Максимальный рост в Томске (+61%), Иркутске (+46%), Хабаровске (+38%), Владивостоке (+38%), что связано с расширением деятельности Циан в этих городах.

За месяц объем предложения максимально увеличился в Махачкале, Ростове-на-Дону и Набережных Челнах (+6%), максимально сократился в Уфе (-24%), Рязани (-17%), Барнауле (-13%).

Наибольшее число новых лотов (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) в ноябре в Московской области (13,9 тыс.), Москве (13,6 тыс.), Санкт-Петербурге (9,2 тыс.), Тюмени (6,3 тыс.), Новосибирске и Краснодаре (по 6,2 тыс.). Все это развитые динамичные рынки, где в продажу выходят не только “обычные” квартиры на вторичке, но и инвестиционные лоты (особенно в столичном регионе и Санкт-Петербурге). В Тюмени, Новосибирске и Краснодаре несмотря на высокие темпы появления “новинок” общий объем предложения за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах. В Московском регионе и Санкт-Петербурге объем предложения за год вырос (на 6-8,5%) как раз за счет активного выхода на рынок инвесторов.

VI. Интерес к покупке квартиры держится на высоком уровне

Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах в ноябре 2021 г. находится на уровне ноября 2020 г. (сейчас на 2% больше). По сравнению с прошлым месяцем рост на 5%. Это свидетельствует о том, что в течение года динамика спроса была разнонаправленной. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.

Можно сказать, что спрос в течение года постоянно держался на достаточно высоком уровне, показывая небольшую положительную или отрицательную динамику от месяца к месяцу. Рост в ноябре по сравнению с октябрем можно связать как с реальным увеличением интереса ко вторичному рынку жилья, так и с сезонными факторами – большинство планирующих в ближайшее время приобрести жилье стараются совершить покупку до начала нового года.

В Москве в октябре заключено рекордное число сделок на вторичном рынке с начала года (14,8 тыс.) – на 1,2% больше, чем за сентябрь текущего года и на 19% ниже, чем в октябре 2020 г., когда на рынке был ажиотажный спрос. По сравнению с допандемийным уровнем рост на 18% (к октябрю 2019 г.). В прошлом году москвичи реализовывали отложенный спрос после самоизоляции и спешили купить жилье до подорожания, в результате чего от месяца к месяцу фиксировались новые рекорды. В 2021 г. динамика более плавная, в течение года количество сделок на вторичном рынке столицы держится на уровне 13-14 тыс. Небольшой рост в октябре согласуется с общим трендом на переток спроса на вторичку с первички и желанием купить жилье до повышения ставок по ипотеке и до нового года.

«Последний год вторичный рынок находится в состоянии стагнации. До конца года может наблюдаться небольшой рост цен (как в ноябре), вызванный увеличением спроса за счет сезонных факторов и перетока покупателей с первичного рынка, – прокомментировал в Калининграде эксперт Алексей Попов. – В то же время продавцы аккуратно подходят к повышению цен, боясь потерять покупателей. Кроме того, на рынок выходит больше инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в т.ч. без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по вторичке. Факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится».

Город

Средневзвешенная цена кв.м. в октябре 2021 г., тыс. рублей

Динамика цены за месяц

Динамика цены за год

Средний бюджет предложения, млн рублей

Средневзвешенная цена кв.м. в “новинках” рынка в октябре 2021 г., тыс. рублей

Москва

290,1

1,3%

12,5%

17,06

288,3

Сочи

256,0

2,3%

65,7%

13,5

256,9

Санкт-Петербург

185,8

1,9%

25,6%

10,83

186,3

Владивосток

153,5

1,4%

13,3%

8,40

155,7

Московская область

148,5

3,0%

34,0%

8,12

154,0

Казань

122,3

3,7%

33,4%

7,18

126,0

Ленинградская область

115,9

1,8%

38,8%

5,43

125,1

Краснодар

111,8

-1,0%

55,5%

6,01

112,1

Хабаровск

111,7

2,0%

16,4%

6,23

113,7

Нижний Новгород

105,9

2,2%

28,5%

6,03

105,9

Иркутск

97,8

1,6%

21,6%

5,43

100,1

Новосибирск

96,3

2,9%

23,5%

5,23

97,6

Екатеринбург

93,9

2,6%

18,6%

5,55

95,3

Тюмень

92,4

2,3%

25,7%

5,47

94,1

Уфа

88,7

0,8%

17,3%

4,98

90,9

Красноярск

88,2

2,6%

24,6%

5,06

88,1

Томск

85,8

1,4%

24,7%

4,58

87,1

Ростов-на-Дону

84,7

3,7%

27,9%

5,03

85,3

Самара

84,2

4,0%

29,7%

4,85

85,6

Воронеж

77,4

3,2%

27,7%

4,35

79,0

Пермь

76,4

3,1%

23,0%

4,22

78,1

Омск

75,8

4,0%

29,6%

3,99

77,3

Барнаул

74,1

5,0%

25,8%

4,14

76,9

Ярославль

72,7

1,3%

23,9%

4,11

74,2

Пенза

72,4

3,6%

29,1%

3,87

75,2

Кемерово

70,4

2,0%

25,0%

3,97

71,6

Набережные Челны

67,8

2,9%

21,9%

3,86

70,4

Рязань

67,0

2,8%

28,4%

4,01

68,2

Ижевск

66,0

0,9%

18,7%

3,48

66,3

Волгоград

65,7

0,9%

23,5%

3,54

66,6

Липецк

64,2

1,9%

24,9%

3,61

65,5

Новокузнецк

63,2

1,3%

26,1%

3,44

64,1

Махачкала

63,1

2,3%

20,2%

4,99

63,3

Киров

61,2

2,3%

23,4%

3,15

61,9

Ульяновск

61,0

2,2%

23,2%

3,41

61,9

Саратов

60,9

2,4%

23,0%

3,42

62,3

Астрахань

59,3

3,0%

23,3%

3,58

59,5

Тольятти

56,9

4,2%

26,7%

3,21

58,2

Оренбург

56,8

1,4%

21,4%

3,05

58,4

Челябинск

54,2

2,3%

20,7%

3,11

54,7

Не пропустите

В Калининграде таможенники «накрыли» торговлю санкционным продовольствием из Польши
Калининград
1
Калининград
1

В Калининграде таможенники «накрыли» торговлю санкционным продовольствием из Польши

Rainbow - 29/11/2021

Россия. Калининград. 29 ноября 2021 года. Rainbow.  Калининграде в продуктовом магазине на территории продовольственной базы на улице Полоцкого 27 ноября…

Посол Германии угрожает России «огромными потерями»
Балтия
8
Балтия
8

Посол Германии угрожает России «огромными потерями»

Rainbow - 29/11/2021

Украина. Киев. 29 ноября 2021 года. Rainbow. В Киеве посол Германии Анка Фельдхузен заявила, что Россию ждут «огромные потери» в…

В России увеличился спрос на участки под ИЖС
Калининград
8
Калининград
8

В России увеличился спрос на участки под ИЖС

Rainbow - 29/11/2021

Россия. Калининград. 29 ноября 2021 года. Rainbow. ,В России  с прошлого года действуют льготные программы кредитования, позволяющие взять ипотеку на…