Россия. Калининград. 25 ноября 2021 года. Rainbow. В России эксперты подвели итоги ноября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тысяч человек) городов.
За последний месяц рынок немного оживился — на традиционный сезонный рост интереса к покупке жилья наложился переток спроса с сегмента новостроек. Часть спроса обеспечили и те, кто планирует решить жилищный вопрос до повышения банками ставок по ипотеке. Это привело к небольшому росту цен (+2,3% в месячном выражении) и сокращению объема предложения (-1,6%).
Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 2,3% — до 95,4 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже — также на 2,3% — до 5,37 млн рублей.
Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в Московской области (на 3%) и в среднем по городам-миллионникам вне столичных агломераций (на 2,3%). В Москве цены увеличились лишь на 1,3%, в Санкт-Петербурге — на 1,9%.
Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в ноябре 2021 года составила 96,4 тыс. рублей за кв. м. “Новинки” подорожали сильнее, чем старые объявления, что привело к небольшому росту средних цен.
Средний срок экспозиции квартир сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым локациям он составляет 100 дней (год назад — 120 дней, месяц назад — 101 день).
Объем предложения в анализируемых локациях за месяц сократился на 1,6%, за год — на 29,5%. Предновогоднее оживление вкупе с перетоком интереса с новостроек развернули тренд изменения количества лотов на рынке.
Потенциальный спрос на покупку квартиры находится на уровне прошлого года. За месяц прирост на 5%.
I. Рост цен ускорился — за месяц увеличение на 2,3%
По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в ноябре 2021 года составила 95,4 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 2,3% (с 93,2 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 26,2% (с 75,6 тыс. рублей).
По сравнению с октябрем темпы роста цен немного ускорились (тогда +2% в месячном выражении). На вторичный рынок постепенно перетекает спрос с первичного, где “квадрат” продолжает дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Жилье на вторичке выглядит привлекательным вариантом — цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках (что объясняется меньшим средним уровнем привлекательности — дома советского периода физически и морально устаревают, и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения, которые почти не растут), есть шансы договориться с продавцом о скидке. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения по более высокой стоимости, но делают они это аккуратно, боясь отпугнуть потенциальных покупателей.
Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем составляет сегодня 5,37 млн рублей. За месяц он увеличился на 120 тыс. рублей (+2,3%), за год — на 980 тыс. (+22,3%).
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+, Московской и Ленинградской областях
|
|
ноя.20 |
окт.21 |
ноя.21 |
динамика за месяц |
динамика за год |
|
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей |
75,6 |
93,2 |
95,4 |
+2,3% |
+26,2% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей |
4,39 |
5,25 |
5,37 |
+2,3% |
+22,3% |
II. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее
Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса.
Максимальный прирост цен за месяц показали Московская область (+3%) и в среднем города-миллионники вне столичных агломераций (+2,3%). Среди миллионников лидируют Омск и Самара (+4% за месяц), Казань и Ростов-на-Дону (+3,7%). Выше показатель лишь в Барнауле (+5%) и Тольятти (+4,2%). Вероятно, здесь продавцы достаточно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение (объявления, которые за последний месяц появились на сайте впервые) по цене значительно выше, чем в среднем по прошлому месяцу. Так в Барнауле “новинки” на 8,8% дороже, чем в октябре, в Омске на 5,5%, в Казани на 4,4%, в Московской области — на 3,2%. В Ростове-на-Дону, Тольятти и Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, т.е. рост был за счет индексации цен в старых предложениях.
Единственный город, где за месяц стоимость квадратного метра сократилась — Краснодар (-1%). За год цены здесь выросли на рекордные 55% и в настоящее время стагнируют, находясь на высоком уровне, прокомментировали в Калининграде сегодня, 25 ноября 2021 года, собкору Вестника СЗФО в интернет-сервисе «Циан.Аналитика», проведшем исследование.
В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах — всего +1,3% в месяц. Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости “квадрата” и перешли в категорию арендаторов. В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,9% — тоже ниже, чем в среднем по анализируемым локациям.
За год цены выросли сильнее всего в Ленинградской области (+38,8%) и в Подмосковье (+34%). Высокие темпы также в среднем по миллионникам (+27,6%), главным образом за счет Краснодара (в 1,5 раза). В столичных агломерациях стоимость “квадрата” на первичке в 2020 — первой половине 2021 г. росла стремительными темпами за счет повышенного спроса на фоне льготного ипотечного кредитования. Цены на вторичке увеличивались вслед за новостройками. В Московской области цены и сейчас продолжают увеличиваться опережающими темпами, в Ленинградской области рост замедлился. В Краснодаре к такому существенному росту стоимости квадратного метра привел повышенный спрос со стороны “удаленщиков” из Московского и Петербургского региона, а также северов. Значительно дороже стали и “новинки” рынка. Еще один южный город, в котором цены за год выросли даже сильнее, чем в Краснодаре — Сочи (+65,7%). Здесь факторами выступили как спрос со стороны “удаленщиков”, так и ограничения на новое строительство, что сокращает выбор жилья и стимулирует рост цен.
Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м., тыс. р. |
Динамика |
|||
|
ноя.20 |
окт.21 |
ноя.21 |
за месяц |
за год |
|
|
Москва |
257,9 |
286,3 |
290,1 |
1,3% |
12,5% |
|
Московская область |
110,8 |
144,2 |
148,5 |
3,0% |
34,0% |
|
Санкт-Петербург |
147,9 |
182,3 |
185,8 |
1,9% |
25,6% |
|
Ленинградская область |
83,5 |
113,8 |
115,9 |
1,8% |
38,8% |
|
Города вне столичных агломераций |
64,3 |
78,3 |
80,1 |
2,3% |
24,6% |
|
в т.ч. города-миллионники |
68,6 |
85,5 |
87,5 |
2,3% |
27,6% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
61,4 |
73,5 |
75,2 |
2,2% |
26,9% |
III. Вторичка подорожала за счет “новинок” рынка
Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В ноябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 96,4 тыс. рублей, в октябре показатель был ниже на 2,6% (93,9 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 25,9% (с 76,5 тыс. рублей).
Т.е. “новинки” в ноябре прибавили в цене сильнее, чем старые предложения, что и объясняет небольшой рост цен. Отмечая интерес покупателей к вторичному рынку, продавцы выводят в продажу лоты по завышенной стоимости. Более высокая цена “новинок” — нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными.
Примечательно, что в предыдущие месяцы стоимость новых предложений, наоборот, увеличивалась медленнее, чем в среднем по вторичному рынку. За последние 2 года соотношение менялось: с апреля 2020 года до июля 2021 года (за исключением нескольких месяцев) разрыв между средневзвешенной стоимостью квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир и средневзвешенной стоимостью “квадрата” в целом по вторичному рынку рос вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. С повышением ипотечных ставок продавцы стали аккуратнее индексировать цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений с лета 2021 года приближалась к среднерыночной (в октябре разрыв — 0,3%). В ноябре наблюдалась обратная динамика — разрыв увеличился до 1%.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в «новинках» вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Барнауле (+8,8%), Ленинградской области и Воронеже (+6,2%). За год “новинки” максимально подорожали в Сочи (60,2%), Краснодаре (56,8%) Ленинградской области (+36,3%), Казани (+34%). Т.е. цены здесь выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.
Наиболее дорогое новое предложение по сравнению со средним уровнем цен в Ленинградской области (разница в 9,2 тыс. рублей за квадрат), Московской области (5,5 тыс. рублей), Казани (3,7 тыс. рублей).
IV. Квартиры раскупают быстрее
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым локациям он составляет 100 дней. За год снижение на 20 дней, за месяц — на 1 день. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир быстро уходят с рынка.
Наименьший срок экспозиции в Красноярске (в среднем 70 дней), Тюмени (71 день), Екатеринбурге (72 дня), Краснодаре (74 дня), Новосибирске (78 дней), Ленинградской области, Московской области, Омске и Челябинске (по 85 дней). Все это локации с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Владивостока (147 дней), Волгограда (127 дней), Томска (125 дней), Махачкалы (122 дня).
Всего в 5 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+252 дней), Томск (+21 день), Иркутск (+12 дней), Воронеж и Новокузнецк (+6 дней). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-61 день), Ростове-на-Дону (-54 дня) и Ярославле (-49 дней).
V. Объем предложения вновь сокращается
Объем предложения в анализируемых локациях за месяц сократился на 1,6%, за год — на 29,5% (до ~257 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов.
Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. Летом-осенью 2021 года темпы увеличения объемов замедлились, а в ноябре зафиксировано сокращение.
Ситуация по территориям существенно различается: в 14 из них объем предложения увеличился, в 25 — сократился. Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 71%), а также в миллионниках: Краснодаре (-67%), Ростове-на-Дону (-63%), Самаре (-48%), Омске (-45%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке. Максимальный рост в Томске (+61%), Иркутске (+46%), Хабаровске (+38%), Владивостоке (+38%), что связано с расширением деятельности Циан в этих городах.
За месяц объем предложения максимально увеличился в Махачкале, Ростове-на-Дону и Набережных Челнах (+6%), максимально сократился в Уфе (-24%), Рязани (-17%), Барнауле (-13%).
Наибольшее число новых лотов (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) в ноябре в Московской области (13,9 тыс.), Москве (13,6 тыс.), Санкт-Петербурге (9,2 тыс.), Тюмени (6,3 тыс.), Новосибирске и Краснодаре (по 6,2 тыс.). Все это развитые динамичные рынки, где в продажу выходят не только “обычные” квартиры на вторичке, но и инвестиционные лоты (особенно в столичном регионе и Санкт-Петербурге). В Тюмени, Новосибирске и Краснодаре несмотря на высокие темпы появления “новинок” общий объем предложения за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах. В Московском регионе и Санкт-Петербурге объем предложения за год вырос (на 6-8,5%) как раз за счет активного выхода на рынок инвесторов.
VI. Интерес к покупке квартиры держится на высоком уровне
Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах в ноябре 2021 г. находится на уровне ноября 2020 г. (сейчас на 2% больше). По сравнению с прошлым месяцем рост на 5%. Это свидетельствует о том, что в течение года динамика спроса была разнонаправленной. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.
Можно сказать, что спрос в течение года постоянно держался на достаточно высоком уровне, показывая небольшую положительную или отрицательную динамику от месяца к месяцу. Рост в ноябре по сравнению с октябрем можно связать как с реальным увеличением интереса ко вторичному рынку жилья, так и с сезонными факторами — большинство планирующих в ближайшее время приобрести жилье стараются совершить покупку до начала нового года.
В Москве в октябре заключено рекордное число сделок на вторичном рынке с начала года (14,8 тыс.) — на 1,2% больше, чем за сентябрь текущего года и на 19% ниже, чем в октябре 2020 г., когда на рынке был ажиотажный спрос. По сравнению с допандемийным уровнем рост на 18% (к октябрю 2019 г.). В прошлом году москвичи реализовывали отложенный спрос после самоизоляции и спешили купить жилье до подорожания, в результате чего от месяца к месяцу фиксировались новые рекорды. В 2021 г. динамика более плавная, в течение года количество сделок на вторичном рынке столицы держится на уровне 13-14 тыс. Небольшой рост в октябре согласуется с общим трендом на переток спроса на вторичку с первички и желанием купить жилье до повышения ставок по ипотеке и до нового года.
«Последний год вторичный рынок находится в состоянии стагнации. До конца года может наблюдаться небольшой рост цен (как в ноябре), вызванный увеличением спроса за счет сезонных факторов и перетока покупателей с первичного рынка, – прокомментировал в Калининграде эксперт Алексей Попов. – В то же время продавцы аккуратно подходят к повышению цен, боясь потерять покупателей. Кроме того, на рынок выходит больше инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в т.ч. без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по вторичке. Факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится».
|
Город |
Средневзвешенная цена кв.м. в октябре 2021 г., тыс. рублей |
Динамика цены за месяц |
Динамика цены за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
Средневзвешенная цена кв.м. в «новинках» рынка в октябре 2021 г., тыс. рублей |
|
Москва |
290,1 |
1,3% |
12,5% |
17,06 |
288,3 |
|
Сочи |
256,0 |
2,3% |
65,7% |
13,5 |
256,9 |
|
Санкт-Петербург |
185,8 |
1,9% |
25,6% |
10,83 |
186,3 |
|
Владивосток |
153,5 |
1,4% |
13,3% |
8,40 |
155,7 |
|
Московская область |
148,5 |
3,0% |
34,0% |
8,12 |
154,0 |
|
Казань |
122,3 |
3,7% |
33,4% |
7,18 |
126,0 |
|
Ленинградская область |
115,9 |
1,8% |
38,8% |
5,43 |
125,1 |
|
Краснодар |
111,8 |
-1,0% |
55,5% |
6,01 |
112,1 |
|
Хабаровск |
111,7 |
2,0% |
16,4% |
6,23 |
113,7 |
|
Нижний Новгород |
105,9 |
2,2% |
28,5% |
6,03 |
105,9 |
|
Иркутск |
97,8 |
1,6% |
21,6% |
5,43 |
100,1 |
|
Новосибирск |
96,3 |
2,9% |
23,5% |
5,23 |
97,6 |
|
Екатеринбург |
93,9 |
2,6% |
18,6% |
5,55 |
95,3 |
|
Тюмень |
92,4 |
2,3% |
25,7% |
5,47 |
94,1 |
|
Уфа |
88,7 |
0,8% |
17,3% |
4,98 |
90,9 |
|
Красноярск |
88,2 |
2,6% |
24,6% |
5,06 |
88,1 |
|
Томск |
85,8 |
1,4% |
24,7% |
4,58 |
87,1 |
|
Ростов-на-Дону |
84,7 |
3,7% |
27,9% |
5,03 |
85,3 |
|
Самара |
84,2 |
4,0% |
29,7% |
4,85 |
85,6 |
|
Воронеж |
77,4 |
3,2% |
27,7% |
4,35 |
79,0 |
|
Пермь |
76,4 |
3,1% |
23,0% |
4,22 |
78,1 |
|
Омск |
75,8 |
4,0% |
29,6% |
3,99 |
77,3 |
|
Барнаул |
74,1 |
5,0% |
25,8% |
4,14 |
76,9 |
|
Ярославль |
72,7 |
1,3% |
23,9% |
4,11 |
74,2 |
|
Пенза |
72,4 |
3,6% |
29,1% |
3,87 |
75,2 |
|
Кемерово |
70,4 |
2,0% |
25,0% |
3,97 |
71,6 |
|
Набережные Челны |
67,8 |
2,9% |
21,9% |
3,86 |
70,4 |
|
Рязань |
67,0 |
2,8% |
28,4% |
4,01 |
68,2 |
|
Ижевск |
66,0 |
0,9% |
18,7% |
3,48 |
66,3 |
|
Волгоград |
65,7 |
0,9% |
23,5% |
3,54 |
66,6 |
|
Липецк |
64,2 |
1,9% |
24,9% |
3,61 |
65,5 |
|
Новокузнецк |
63,2 |
1,3% |
26,1% |
3,44 |
64,1 |
|
Махачкала |
63,1 |
2,3% |
20,2% |
4,99 |
63,3 |
|
Киров |
61,2 |
2,3% |
23,4% |
3,15 |
61,9 |
|
Ульяновск |
61,0 |
2,2% |
23,2% |
3,41 |
61,9 |
|
Саратов |
60,9 |
2,4% |
23,0% |
3,42 |
62,3 |
|
Астрахань |
59,3 |
3,0% |
23,3% |
3,58 |
59,5 |
|
Тольятти |
56,9 |
4,2% |
26,7% |
3,21 |
58,2 |
|
Оренбург |
56,8 |
1,4% |
21,4% |
3,05 |
58,4 |
|
Челябинск |
54,2 |
2,3% |
20,7% |
3,11 |
54,7 |