В России за 20 лет жильё подорожало в 10 раз

Россия  Калининград. 15 ноября 2021 года. Rainbow. В России за последние 20 лет средние цены на первичном рынке выросли с 8,7 тыс. рублей до 86,1 тыс. рублей за кв.м, на вторичном рынке – с 6,6 тыс. рублей до 69,3 тыс. рублей.

С поправкой на инфляцию средняя стоимость квадратного метра в РФ в 2020 году была на четверть выше, чем в 2000 году. Максимальный рост цен отмечен в Магаданской области (в 5,3 раза), в Ингушетии (в 3,3 раза) и Ставропольском крае (в 2,4 раза).

Топ-10 регионов-лидеров по уровню цен на вторичном рынке за 20 лет претерпел значительные изменения – в него вошли некоторые дальневосточные регионы и Ленинградская область. Только 4 субъекта присутствовали в рейтинге и 20 лет назад и сейчас – Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Приморский край.

До недавнего времени разброс в стоимости квадратного метра между регионами был значительно меньше, чем 20 лет назад, но за счет роста цен в 2020 году практически вышел на уровень 2000 года.

Жилье стало более доступным: за 20 лет срок накопления на типовую квартиру сократился в 2,3 раза (с 13,5 лет до 6 лет). Кроме того, 20 лет назад не было ипотеки (в современном понимании этого термина).

Лидеры по доступности жилья за 20 лет практически не изменились. Меньше всего копить на квартиру нужно жителям Магаданской, Тюменской и Мурманской областей, больше всего – жителям Приморского края, Москвы и Татарстана.

Как и в начале 2000-х гг. по итогам 2020 года цена квадратного метра на первичке в целом по стране выше, чем на вторичке. Новостройки сейчас дороже в 2 из 3 регионов.

Для всех расчетов использовались номинальные цены (в рублевом выражении) по данным Росстата за 2000-2020 гг. Они несколько отличаются от рыночных цен (как правило, в меньшую сторону) из-за особенностей методики. Росстат использует практику выборочных обследований, а не сплошной анализ данных по всем объявлениям, сделкам и т.д. В 2000-е годы разброс между “ценами Росстата” и рыночными ценами был больше (до 20-25 процентных пунктов), сейчас он почти исчез.

Для пересчета в цены 2000 года использован индекс цен Росстата по стоимости квадратного метра на вторичном рынке.

Данные по ценам по отдельным городам в 2000-е годы – из архива публикаций в ведущих деловых СМИ.

I. За 20 лет “квадрат” на вторичке подорожал на четверть

Номинальная средняя стоимость квадратного метра выросла с 6,6 тыс. рублей в 2000 г. до 63,4 тыс. рублей в 2020 году. С поправкой на инфляцию*, цены увеличились не в 10 раз, а только на четверть. В столичных регионах стоимость росла быстрее, чем в среднем по стране: в Ленинградской области – в 2,2 раза, в Санкт-Петербурге – на 75%, в Москве – на 68%, в Московской области – на 28%.

Стоит выделить несколько групп регионов, где цены за 20 лет выросли сильнее. Во-первых, это дальневосточные регионы (Магаданская область, Бурятия, Камчатский край, Приморский край) с высокой стоимостью жизни. Во-вторых, курортные регионы (Ставропольский край, Калининградская область). В-третьих, регионы с небольшим объемом предложения на вторичном рынке (Ингушетия, Карелия), а также Ленинградская область. Цены здесь увеличились в 2 раза и более. Максимальный рост в Магаданской области (в 5 раз), а среди регионов с большим объемом предложения – в Ставропольском крае (в 2,5 раза).

В 7 регионах цена “квадрата” в 2020 году (в ценах 2000 года) сейчас ниже, чем в в начале текущего века. Это Иркутская область, Красноярский край, Томская область, Брянская область, Саратовская область, Челябинская область и Мурманская область.

Минимально (рост не более 5%) цены изменились еще в 10 регионах: Дагестан, Ивановская область, Новгородская область, Владимирская область, Башкирия, Орловская область, Тамбовская область, Калмыкия, ХМАО, Нижегородская область.

II. Топ-10 регионов-лидеров по ценам на вторичке изменился

Топ регионов-лидеров по уровню цен на вторичном рынке за 20 лет претерпел значительные изменения. Только 4 субъекта присутствуют в обоих рейтингах – Москва (абсолютный лидер на протяжении всех 20 лет), Санкт-Петербург (в начале 2000-х в отдельные годы уступал ХМАО и Сахалинской области), Приморский край и Московская область.

Сахалинская область, занимающая в настоящее время третье место по стоимости квадратного метра, в 2000 г. была лишь на 18 месте, однако уже за пару лет (на фоне роста уровня цен и доходов части жителей в регионе из-за разработки нефтяных и газовых месторождений) поднялась на первые позиции в рейтинге, а в отдельные годы даже опережала Санкт-Петербург. Еще три дальневосточных региона, попавшие в топ-10 лидеров, – Хабаровский край, Камчатский край и Амурская область.

Динамика цен в них соответствует общероссийской, но за счет высокой стоимости жизни на Дальнем Востоке цены здесь выше. Ленинградская область в начале 2000-х гг. была лишь во второй половине рейтинга и на протяжении 20 лет постепенно поднималась все выше с развитием жилищного строительства в агломерации Санкт-Петербурга (до 2010-х годов петербургским застройщикам “хватало” границ города). Татарстан уже в 2000 году занимал достаточно высокую позицию. ХМАО, Краснодарский край и Башкортостан, которые были в топ-10 в 2000 году, в 2020 году в него не вошли, но расположены в рейтинге высоко.

Это же касается Калининградской области и Пермского края. Таким образом, в настоящее время среди самых дорогих регионов по уровню цен на вторичном рынке стало больше дальневосточных субъектов за счет высокой стоимости жизни в них, а также добавилась Ленинградская область за счет развития жилищного строительства вокруг Санкт-Петербурга.

Топ-10 регионов по уровню цен на вторичном рынке в 2000 и 2020 гг.

Источник: по данным Росстата

III. Соотношение цен между регионами в 2020 году близко к уровню 2000 года

Аналитики Циан подсчитали, как изменилось соотношение цен* между регионами за 20 лет.

В 2000 году ценовой разрыв между регионами составлял 3,5 раз. В 2001 году он немного увеличился (до 3,7 раз), после чего стал сокращаться, достигнув 2,7 раз в 2005 году. На фоне возрастания популярности ипотечного кредитования после 2005 года разброс стоимости вновь увеличился до рекордных 3,9 раз в 2006 году (в регионах с наибольшей стоимостью квадратного метра – Москве и Санкт-Петербурге – ипотека была более распространена, спрос рос сильнее и разгонял цены).

После кризиса 2008 года соотношение вновь стало выравниваться, достигнув минимума в 2013-14 гг. – тогда разрыв между стоимостью квадратного метра в 10% самых “дорогих” и самых “дешевых” регионов составлял всего 2,5 раза. В последующие годы он колебался на уровне 2,6-2,7 раз, после чего в 2020 году увеличился до 3,2 раз за счет стремительного роста цен на фоне действия льготной ипотеки. Таким образом, до недавнего времени разброс в стоимости квадратного метра был значительно меньше, чем в начале 2000-х гг., но за счет опережающего увеличения стоимости в “дорогих” регионах в 2020 году практически вышел на уровень 2000 года.

Динамика соотношения цен между регионами (во сколько раз квадратный метр в 10% самых “дорогих” регионах дороже, чем в 10% самых “дешевых”)

Источник: по данным Росстата

IV. За 20 лет срок накопления на квартиру сократился в 2,4 раза

Аналитики Циан посчитали, как изменилась доступность жилья на вторичном рынке за 20 лет. В 2000 году цена квадратного метра в среднем по России составляла 6590 рублей, средняя заработная плата – 2223 рубля, значит, для того, чтобы накопить на стандартную квартиру площадью 55 кв.м. необходимо было 163 такие зарплаты или 13 лет и 7 месяцев, при условии, что вся сумма идет на сбережения для покупки квартиры. В 2001 году нужно было уже 12 лет и 10 месяцев, в 2002 году – 12 лет и 2 месяца, в 2003 году – 11 лет и 7 месяцев. Т.е. размер заработной платы рос быстрее, чем стоимость квадратного метра (правда, здесь нужно учитывать, что за 20 лет “средняя зарплата из статсборника” не только выросла, но и стала лучше отражать реальность за счет сокращения доли платежей в конвертах).

В 2004-2005 гг. для того, чтобы накопить на жилье также необходимо было около 12 лет. После того, как более широкое распространение получила ипотека, которая привела к стремительному развитию рынка и росту стоимости “квадрата”, срок сбережения средств на жилье увеличился в 2006 году до 15 лет и 9 месяцев, а в 2007 году до 15 лет и 11 месяцев – это самое больше значение за 20 лет.

В 2008-2009 гг. на фоне мирового финансового кризиса цены на вторичном рынке снизились на 11%, в то время как уровень заработной платы просел только на 4,5%. В результате доступность жилья возросла – в 2009 году индекс составлял 13 лет. В последующие годы срок накопления сокращался в среднем на полгода, достигнув в 2019 году 5 лет и 7 месяцев (минимальное значение за 20 лет).

В прошлом году срок накопления вновь возрос на фоне быстрого увеличения цен до 5 лет и 8 месяцев в 2020 году, а затем до 5 лет и 11 месяцев в 1 половине 2021 года. Таким образом, за 20 лет срок накопления на квартиру сократился более, чем в 2 раза, жилье стало доступнее.

Изменение среднего срока накопления на типовую квартиру (55 кв.м., вторичный рынок) в 2000-2021 гг.

Источник: по данным Росстата

V. Лидеры по доступности жилья почти не изменились

В начале 2000-х гг. дольше всего пришлось бы копить на квартиру жителям Дагестана (26 лет и 8 месяцев) – цены на жилье здесь были не очень высокие (ниже среднероссийских), но и заработная плата была на низком уровне. Высокий срок накопления был также в Москве (21 год и 9 месяцев) и в Башкортостане (20 лет и 4 месяца), которые лидировали по стоимости “квадрата”. Самым доступным жилье было для жителей регионов с высоким уровнем зарплат – Магаданской области (накопить можно было за 1 год и 7 месяцев), Камчатского края (3 года и 5 месяцев) и Тюменской области (3 года и 6 месяцев), прокомментировали в Калининграде сегодня, 15 ноября 2021 года, собкору Вестника СЗФО из Санкт-Петербурга в интернет-сервисе «Циан», проведшем исследование.

К 2006 году на фоне роста цен из-за роста популярности ипотечного кредитования Москва (где оно было распространено сильнее) выходит на первое место по длительности накопления на квартиру (25 лет и 8 месяцев), за ней следуют Башкортостан (25 лет и 4 месяца) и Нижегородская область (20 лет и 6 месяцев). Лидерами по доступности жилья остаются Магаданская область (3 года и 4 месяца) и Камчатский край (5 лет и 5 месяцев), а также к ним добавляется Ингушетия (7 лет и 5 месяцев) с минимальным уровнем цен на вторичке среди всех регионов.

Во время кризиса 2008-2009 гг. Москва по-прежнему занимала лидирующую позицию по срокам накопления (21 год и 8 месяцев), далее следовали Дагестан (18 лет и 5 месяцев) с минимальным показателем заработной платы среди всех регионов и Краснодарский край (16 лет и 5 месяцев), где с 2007 года резко увеличилась цена “квадрата”. Самое доступное жилье все там же – в Магаданской области (4 года и 1 месяц) и Камчатском крае (5 лет и 3 месяца), а также в Мурманской области (4 лет и 9 месяцев).

Начиная с 2018 года Москва перестает быть регионом с самым “недоступным” жильем (копить нужно было 9 лет и 4 месяца) – ее опережает Приморский край (9 лет и 5 месяцев). Далее следует Нижегородская область (8 лет и 6 месяцев). Лидеры по доступности – Магаданская область (2 года и 5 месяцев), Тюменская область и ХМАО (по 3 года и 7 месяцев).

В настоящее время лидерами по доступности являются Магаданская область ( 2 года и 4 месяца), Тюменская и Мурманская области (по 3 года и 6 месяцев). Низкий срок накопления также в ХМАО, Якутии и Камчатском крае (не более 4 лет). Аутсайдеры по доступности: Приморский край (9 лет и 2 месяца), Москва и Татарстан (по 8 лет и 7 месяцев). Также долго придется копить жителям Санкт-Петербурга, Нижегородской области, Дагестана (более 7 лет). Таким образом, списки самых “доступных” и “недоступных” субъектов РФ за 20 лет практически не изменились. Среди аутсайдеров регионы с высокими ценами на вторичном рынке, а также Дагестан с низким уровнем оплаты труда. Среди лидеров “северные” регионы с высокими зарплатами.

За 20 лет срок накопления сильнее всего снизился в Дагестане и Саратовской области (более, чем в 3 раза) за счет того, что размер заработной платы здесь рос более быстрыми темпами, чем цены на жилье. В четырех регионах (Магаданская область, Камчатской край, Бурятия и Забайкальский край) доступность, наоборот, немного снизилась за счет опережающего роста стоимости жилья.

Лидеры и аутсайдеры по доступности жилья

Источник: по данным Росстата

VI. Первичка снова дороже

В 2000 г. цена квадратного метра на вторичке в среднем по России была примерно на четверть меньше, чем на первичке – 6,6 тыс. рублей против 8,7 тыс рублей. Тогда первичный рынок был еще плохо развит, объем предложения на нем был минимален. До 2006 года ценовой разрыв между первичкой и вторичкой сохранялся, однако, стал меньше – новостройки были дороже на 10-15% .

В 2006-2007 гг. на фоне развития ипотечного кредитования соотношение цен выровнялось. Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных кредитов тогда составляла не более 10% (против четверти – сегодня), поэтому на вторичный рынок программа оказала большее влияние – стоимость “квадрата” выросла сильнее. Опережающий рост продолжился и в 2008 году до начала кризиса, после чего цены рухнули. В последующие годы восстановительного роста (с 2012 по 2014 гг.) стоимость квадратного метра на вторичке оставалась дороже, чем на первичке в среднем на 13%.

Во время кризиса 2015 года цены на жилье вновь просели и разрыв между двумя рынками стал сокращаться: в 2015 году новостройки были еще на 9% дешевле, а в 2017 году уже на 8% дороже.

И в кризис 2008-2009, и в кризис 2014-2015 гг. вторичный рынок пострадал сильнее, чем первичный. Но в первом случае цены на вторичке оставались выше за счет большего распространения там ипотечного кредитования, а значит, повышенного спроса. После кризиса 2014-2015 гг. цены на новостройки стали увеличиваться более быстрыми темпами, на что повлияло и широкое распространение ипотечного кредитования (в том числе с льготными программами), и введение эскроу-счетов в 2019 году, и изменение структуры предложения (появлялись дорогие новинки рынка высоких классов).

Соотношение цен квадратного метра на первичном и вторичном рынках в 2000-2020 гг.

Источник: по данным Росстата

Ажиотажный спрос на фоне действия льготной ипотеки в 2020 году привел к стремительному росту цен на первичном рынке недвижимости. Вторичка дорожала вслед за новостройками, но более сдержанными темпами. В результате по итогам года в ⅔ регионов цены на первичном рынке сейчас выше, чем на вторичном. Максимальные различия в Якутии (новостройки в 1,5 раза дороже), Иркутской области (в 1,4 раза) и в Белгородской области (в 1,3 раза). Наоборот, вторичка существенно дороже в Дагестане (в 1,6 раз), Кабардино-Балкарии (в 1,4 раза) и Забайкальском крае (в 1,2 раза).

VII. Курсы валют и законы: что влияло на динамику цен в XXI веке

В начале 2000-х гг. рынок недвижимости восстанавливался после кризиса 1998-99 гг. Кризис сильно сказался на ценах – падение стоимости “квадрата” в долларовом выражении (в те годы доллар был основной валютой на рынке недвижимости) в крупнейших городах России в 1999 г. составляло до 30-40%. В Москве цены упали на 26%, в Санкт-Петербурге на 35%, в Нижнем Новгороде на 41%, в Екатеринбурге на 34%. В 2000 году стоимость “квадрата” в Москве составляла 720$, в Санкт-Петербурге – 370$, в других крупных городах ~150-300$.

Период с 2000 по 2007 гг. можно считать золотыми годами российской недвижимости: вместе с началом общего подъема экономики начал восстанавливаться и рынок – стали увеличиваться покупательский спрос и цены в долларовом выражении. Так, к концу 2001 года средняя стоимость “квадрата” в Москве достигла 930$, в Санкт-Петербурге – 500$. Началось бурное развитие первичного рынка: устойчивый рост спроса и цен подстегнули жилищное строительство (в 1998 году в стране было введено 30,7 млн кв.м. жилья, в 2002 году – 33,8 млн кв.м., а в 2005 году – уже 43,6 млн кв.м.). Рынок перешел на качественно новый уровень: началось развитие законодательной базы, вырос уровень конкуренции, объем предложения увеличился и стал более разнообразным (от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов).

Рост спроса, а, как следствие, и увеличение цен и на первичке, и на вторичке продолжалось в 2002-2004 гг. В 2002 г. в Москве стоимость квадратного метра превысила психологически важный рубеж в 1000$. В итоге цены выросли настолько, что часть покупателей уже не могла позволить себе покупку – в 2005 году средняя цена “квадрата” в Москве составляла 2040$, в Санкт-Петербурге – 1180$, в Екатеринбурге – 1060$, в Новосибирске – 1010$, в Уфе – 1000$, в Тюмени – 860$, в Нижнем Новгороде – 720$.

Снижение платежеспособного спроса на жилье вызвало необходимость более активного развития механизмов ипотечного кредитования. Ипотека в современном ее понимании появилась в 2005 году (после принятия нового жилищного кодекса, ведь до этого действовал документ с аналогичным названием, выпущенный в начале 1980-х). Средневзвешенная ставка в валюте на конец года составляла 11,8%, а в рублях – 14,9%. Развитие ипотечного кредитования привело к повышению спроса на первичном рынке, а также к последующему росту цен. В 2006 году цены в долларовом выражении были в 2 раза выше, чем в 2005 году (4193$ в Москве и 2388$ в Санкт-Петербурге).

В этом же году вступил в силу ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве…”. Главной его задачей было четко регламентировать долевое строительство и защитить граждан-инвесторов. Еще с середины 1990-х гг. застройщики освоили продажу жилья на стадии котлована, т.е. фактически строили жилье за счет покупателей, а права последних не были защищены – долгое время договоры между покупателями и компаниями не регистрировались в органах власти. Из-за того, что многие объекты так и не были реализованы, ситуация с обманутыми дольщиками к 2005 г. стала критической. Власти рассчитывали, что закон снизит риски дольщиков, однако в первое время его действие никак не сказалось на рынке. Закон существенно усложнил застройщикам привлечение денег, в результате чего компании начали продавать квартиры в обход закона (через векселя, предварительные договоры на право заключения договора купли-продажи и т.д.). Лишь с поправками, внесенными в последующие годы, проблема была частично решена.

Уменьшение рисков в долевом строительстве, развитие ипотечного кредитования и благоприятная общеэкономическая ситуация обеспечили рынку недвижимости развитие в 2005-2007 гг. Все это время происходили повышение цен на квартиры, рост объемов ввода нового жилья, увеличение числа сделок.

Динамика цены квадратного метра в Москве и Санкт-Петербурге в 1999-2007 гг. ($)

Источник по данным Росстата

С 2007 года рынок недвижимости стал переходить на номинирование цен в рублях В валюте стало принято рассчитывать цены только в элитном жилье в Москве и Санкт-Петербурге (эта практика окончательно исчезла лишь после девальвации рубля в 2014-2015 гг. К этому времени стоимость “квадрата” в среднем по России составляла 47,5 тыс. рублей на первичке и 47,2 тыс. рублей на вторичке, в Москве – 113,5 тыс. рублей и 127,9 тыс. рублей соответственно, в Санкт-Петербурге – 80,3 тыс. рублей и 59,0 тыс. рублей.

Цены достигли максимума накануне кризиса 2008 года, после чего рухнули на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях (в середине 2009 года спад был сильнее, но позже цены вновь стали подрастать) вслед за сократившимся спросом – банки, не уверенные в стабильности финансового положения потенциальных заемщиков, ужесточили условия ипотеки, в результате чего покупатели стали выжидать дальнейшего падения цен, сводя к минимуму и без того невысокий спрос. Так в 2008 году стоимость “квадрата” на первичке в среднем по стране составляла 52,5 тыс. рублей, а в 2009 году 47,7 тыс. рублей, на вторичке – 56,5 и 52,9 тыс. рублей соответственно. В Москве цены просели лишь к 2011 году (первичка – 129,5 тыс. рублей за “квадрат” против 144,3 тыс. рублей в 2010 году, вторичка – 163,2 тыс. рублей против 170,1 тыс. рублей), в Санкт-Петербурге – к 2010 (первичка – 78,2 тыс. рублей против 90,2 тыс. рублей в 2009 году, вторичка – 80,1 тыс. рублей против 84, 2 тыс. рублей).

Динамика цены квадратного метра в Москве, Санкт-Петербурге и в среднем по России в 2007-2020 гг. (тыс. рублей)

Источник по данным Росстата

Особенностью кризиса 2008–2009 гг. было относительно быстрое восстановление по сравнению с кризисом 1998 года. Цены, объем сделок и темпы строительства начали расти уже в конце 2011 года (тогда “квадрат на первичке стоил 43,7 тыс. рублей, на вторичке – 48,2 тыс. рублей). В 2012 году квадратный метр был на ~10% дороже, чем в 2011 году (с поправкой на инфляцию – на ~4%) и достиг 48,2 тыс. на первичке и 56,4 тыс. на вторичке.

В 2013-2014 гг. цены продолжали расти, однако рост этот происходил за счет инфляции. На кризис 2014 года рынок недвижимости отреагировал так же, как и в предыдущие годы: снижением цен, сокращением спроса, уменьшением темпов строительства. В 2015 году с поправкой на инфляцию стоимость “квадрата” снизилась на ~15%. На первичном рынке он стоил 51,5 тыс. рублей, на вторичном – 56,3 тыс. рублей. С 2016 года цены вновь начали увеличиваться и данная тенденция сохраняется до сих пор.

С июля 2019 года застройщиков обязали работать по эскроу-счетам. Предполагалось, что это окончательно решит вопрос с обманутыми дольщиками. В результате этого у застройщиков отпала необходимость в занижении стоимости жилья на этапе котлована и цены на разных стадиях строительства ЖК стали различаться все меньше. Стал сокращаться разрыв между стоимостью “квадрата” на первичке и вторичке.

В 2020 году была объявлена льготная ипотека на покупку квартиры на первичном рынке, что привело к ажиотажному спросу и последующему росту цен. В апреле 2020 (когда была утверждена ипотека) стоимость “квадрата” в Москве составляла 203,2 тыс. рублей, а спустя год – уже 251,8 тыс. рублей – цены на новостройки за год увеличились почти на четверть. Подобные темпы роста за 20 лет были только в 2006 году, когда развивались механизмы ипотечного кредитования.

Цены квадратного метра на вторичном рынке и доступность жилья по регионам России

Источник: по данным Росстата