Россияне берут ипотеку в новостройках на 20 лет в размере семи годовых зарплат

17/05/2021
117

В России проанализирован рынок ипотечного кредитования на основе последних данных Центробанка.

imageНесмотря на льготное ипотечное кредитование, средний размер ипотечного кредита вырос на первичном рынке на 43%. Россияне берут сумму в долг, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Срок кредита – выше в три раза. Для сравнения – год назад размер ипотеки был сопоставим с зарплатой за 5 года 10 месяцев. Рост доходов не успевает за индексацией цен на жилье.

В 1 кв. 2021 года количество выданных ипотек (418 тыс.) оказалось на четверть выше, чем год назад. Однако в сравнении с прошлым кварталом число выданных кредитов снизилось на треть.

Смещения спроса в пользу «первички» не произошло: четверть кредитов выданы на жилье в новостройках. Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях доля составила 36%. В остальных регионах – 22%.

За год средний размер ипотечного кредита на первичном рынке вырос в РФ на 19%: с 3,08 млн в 1 кв. 2020 года до 3,68 млн рублей в 1 кв. 2021 года. Размер ипотечного кредита на вторичном рынке увеличился на 11% (с 2,23 млн до 2,48 млн рублей), прокомментировали  в Калининграде сегодня, 17 мая 2021 года, собкору Вестника СЗФО в интернет-сервисе «Циан», проведшем исследование.

Россияне берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат. Год назад средний кредит составлял почти 6 годовых зарплат, а заём брали на 19 лет.

Меньше пяти годовых зарплат составляла ипотека в валютный кризис. Среднему россиянину придется сейчас работать на два с половиной года больше, чтобы получить сумму, равную ипотеке, несмотря на снижение ставок.

За год ипотека на новостройки подешевела на 1,9 п.п. – средневзвешенная ставка по выданным кредитам составила по итогам 1 кв.2021 года 5,91%. Это выше, чем в конце 2020 года (5,82%).

Жители 10 регионов взяли 42% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах – Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Абсолютно по всем субъектам РФ число ипотек в годовой динамике увеличилось.

● За год задолженность по ипотеке выросла на 23% – до 9,79 трлн рублей. Доля просроченной задолженности стабильна – 0,8%.

Ажиотажа нет: количество ипотек на треть меньше, чем кварталом ранее

В 1 кв. 2020 года рынок ипотечного кредитования развивался еще в «допандемийных» реалиях: без субсидирования ставки на первичном рынке, со «старыми» ценами на недвижимость и без ажиотажного спроса. Однако даже снижение ставок не привело к кратному увеличению числа ипотек. В 1 кв. 2021 года в целом по РФ было выдано 418 тысяч ипотек, что всего на четверть (26%) больше, чем в 1 кв.2020 года, когда не было субсидирования и ключевая ставка не позволяла банкам снижать проценты по ипотеке.

Объем кредитования увеличился значительнее: из-за роста цен на жилье заемщики привлекали большие суммы. В 1 кв. 2021 года выдано ипотек на сумму 1,16 трлн рублей, что на 43% выше, чем в 1 кв. «допандемийного» 2020 года (812,7 млрд р.).

Текущие объемы выдачи – не рекордные. В сравнении с предыдущим 4 кв. 2020 года количество выданных ипотек сократилось на 32%, а объемы выдачи – на 27%. Показатели 1 кв.2021 года оказались ниже и 3 кв. 2020 года. Пролонгация программы льготного кредитования до середины 2021 года привела к перераспределению спроса на больший временной отрезок. Кроме того, высокие цены также ограничивают активность потенциальных покупателей.

clip_image002

Источник: по данным ЦБ РФ.

Число выданных ипотек за год увеличилось абсолютно по всем регионам. Однако основная часть сделок на рынке жилищного кредитования приходится на отдельные регионы. К примеру, в 2020 году на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 40,2% сделок. В 1 кв. 2021 года тенденция усилилась. На 10 лидирующих по количеству сделок регионов приходится уже 42,3% ипотек. Список субъектов с наибольшим число сделок не меняется. В лидерах традиционно – Москва (7,6% от всего рынка, +31% ипотек за год), Московская область (доля 5,9%, +22% ипотек за год), Санкт-Петербург (5% от рынка, +17% за год).

Динамика ипотечных сделок в 1 кв. 2021 года в сравнении с 1 кв. 2020 г.

1 кв.2021

1 кв. 2020

Динамика за год

Кол-во выданных ипотек, тыс. ед.

418,1

332,4

26%

Объем выдачи, млрд руб.

1,163

0,812

43%

Средняя сумма кредита

2,780

2,520

10%

Средняя ставка (в марте)

5,91

7,82

-1,91 п.п.

Средний срок ипотеки, месяцев (в марте)

244

228

+16 месяцев

Объем задолженности по ипотеке, трлн рублей

9,79

7,94

23%

Источник: по данным ЦБ РФ.

Только четверть кредитов выдана на «первичке»: смещение спроса не происходит

Субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке, как мера поддержки застройщиков, должна была стимулировать приобретение недвижимости именно в сегменте новостроек. Однако по факту ситуация не изменилась: только четверть ипотек выдается в России на приобретение строящегося жилья. Аналогичные показатели были и в 2019 году. Смещение спроса в пользу первичного рынка по числу выданных ипотек наблюдалось только во 2-3 кв. 2021 года, то есть первые месяцы субсидирования. Основная же масса покупателей рассматривают для себя уже готовые объекты.

clip_image004

Источник: по данным ЦБ РФ.

Самая высокая доля ипотек, выданных на покупку новостроек (среди всего числа жилищных кредитов) в 1 кв. 2021 года – в Москве (40%), Санкт-Петербурге (39%) и Краснодарском крае (35%). Все они входят в число лидеров по объему ввода жилья – то есть на выбор потенциальных клиентов представлено много новостроек.

Ипотека на первичном рынке практически не пользуется спросом в Чечне (1%), Ингушетии (3%) и Томской области (7%). В данных регионах подавляющая часть заемщиков выбрали уже готовые объекты вторичного рынка.

Таким образом, доля ипотеки на приобретение именно новостроек во многом определяется девелоперской активностью и структурой предложения. В регионах с низкими показателями ввода жилья субсидирование не работает на 100%, в первую очередь это касается регионов. Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях 36% ипотек были выданы на новостройки. В остальных регионах доля составила всего 22%.

В годовой динамике доля ипотек, приходящихся на первичный рынок по стране не изменилась. Внутри отдельных регионов динамика более выражена. Наибольшее смещение спроса в пользу строящихся объектов со стороны заемщиков отмечено в Курганской области, Севастополе, Крыму и Чукотском АО (+8-9 п.п. в сравнении с прошлым годом). Однако количество сделок в данных субъектах минимально, поэтому такое перераспределение спроса не оказывает влияния на общестрановой показатель.

Есть и обратные примеры, когда доля ипотек, выданных на первичном рынке, существенно снизилась за год. От 18 до 25 п.п. уменьшилась доля ипотек в новостройках в Якутии, Бурятии и Ингушетии, в последнем регионе ипотека выдается по ставкам выше, чем в других субъектах РФ.

В Москве доля ипотек, выданных на приобретение новостроек, снизилась за год незначительно с 41 до 40%. В Санкт-Петербурге падение более существенно: с 44% до 39%.

3 из 4 покупателей, привлекающих ипотеку, продолжают выбирают готовое жилье на вторичном рынке, несмотря на отсутствие субсидирования со стороны государства.

В России берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат

Субсидирование ипотеки на приобретение новостроек привело к значительному росту цен на жилье при минимальном росте заработной платы. Согласно данным Росстата, средний уровень доходов после вычета налогов в России фактически остался прежним, увеличившись всего на 200 рублей. При этом средний размер ипотечного займа на первичном рынке, где действует льготное ипотечное кредитование, за тот же период вырос на 19% (3,68 млн рублей в 1 кв. 2021 года против 3,08 млн рублей в 1 кв. 2020 года, когда ипотека выдавалась под 8-9% годовых).

Россияне сегодня берут сумму в долг, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Однако с учетом начисленных процентов график платежей растягивается на 20 лет и 4 месяца. Для сравнения – год назад размер ипотеки был сопоставим с зарплатой за 5 лет 10 месяцев. Средний срок займа составлял 19 лет.

Заработная плата не успевает за индексацией цен на недвижимость – за прошедший год срок ипотечного кредита на первичном рынке вырос почти на полтора года. А сумма займа стала сопоставимой с доходами за семь лет вместо шести лет.

Размер ипотечного кредита на вторичном рынке вырос менее значительно – на 11% (с 2,23 млн до 2,48 млн рублей).

Циан выяснил, в каких регионах ипотека на первичном рынке составляет максимальное число зарплат и как изменился показатель за год. Для этого учитывался средний уровень заработной платы после вычета налогов в 1 кв. 2020 и 2021 года, а также средний размер ипотечного кредита в данные периоды по каждому субъекту в отдельности.

Минимальное количество средних зарплат в сумме ипотечного кредита отмечено в Чукотском АО (37 месяцев или чуть более трех лет), Ямало-Ненецком АО и Магаданской области (48 месяцев), что связано в первую очередь с высокими средними доходами – минимальная средняя заработная плата отмечена в Магаданской области (87 тыс. рублей), наибольшая – в Чукотском АО (порядка 108 тыс. рублей).

Самые большие кредиты относительно средних зарплат берут жители Северо-Кавказского ФО: в Ингушетии это 283 месяца работы или более 23 годовых зарплат. В Чечне – 200 месяцев или более 16 лет. В Дагестане – 181 месяц или 15 лет. С таким существенным разрывом между суммой займа и реальными зарплатами и связана низкая востребованность ипотеки. Ипотечные ставки – выше средних по стране (банки закладывают повышенные риски в выдаче подобных кредитов). В Москве и Санкт-Петербурге средний ипотечный кредит составляет чуть менее шести лет: 71 и 69 месяцев соответственно, что ниже, чем в целом по стране.

В сравнении с прошлым годом (с 1 кв. 2020 г.) в шести регионах количество средних зарплат в сумме среднего ипотечного займа даже снизилось. Это Тыва (на полторы годовые зарплаты), что связано с изменением структуры спроса и минимальной выборкой (48 сделок за квартал). На 8 зарплат меньше сумма кредита стала в Курганской области. Остальных регионах (Воронежская, Пензенская области, Калмыкия, Чукотский АО) снижение минимально – до полугода.

В остальных субъектах РФ заемщики стали брать кредит на большее количество зарплат, чем год назад. Еще дополнительные четыре года работы и более в сравнении с прошлым годом включают ипотечные займы в Дагестане, Ингушетии и Чечне. На 2-4 годовые зарплаты больше стал ипотечный кредит в Брянской, Калужской, Нижегородской областях и Севастополе. В Москве средний кредит вырос на одну годовую зарплату (13 месяцев). В Санкт-Петербурге – на полторы (16 месяцев).

Если в среднем по РФ ипотека – это семь годовых зарплат, то в отдельных регионах этот показатель отличается как в большую, так и меньшую стороны. Например, жителям семи регионов придется работать более 10 лет, чтобы заработать сумму, эквивалентную ипотечному займу на первичном рынке. Причем пять из них находятся в Северо-Кавказском ФО. В список также вошли Калмыкия и Мордовия (см. таблицу).

И обратная ситуация – менее пяти годовых зарплат в средней ипотеке – в семи регионах, причем четыре из них – в Дальневосточном ФО, где по отдельным регионам зарплаты сопоставимы со столичными.

Меньше пяти годовых зарплат составляла ипотека в валютный кризис

Циан также проанализировал, как менялось среднемесячное количество заработных плат в среднем размере ипотечного кредита на первичном рынке за последние шесть лет (после валютного кризиса 2014-2015 гг.).

В сравнении с 2015 годом текущим заемщикам нужно работать на 2 года и 2 месяца больше, чтобы заработать сумму, равную величине кредита. С 2015 по 2019 гг. прирост по количеству средних зарплат в сумме ипотечного кредита был минимальным: с 57 месяцев до 64 месяцев. Значительный рост начался с 2020 года (+6 месяцев за год в сравнении с 2019 годом). Рекорд был поставлен в 2020 г. (+13 среднемесячных зарплат в сумме среднего займа). Причем на протяжении всех шести лет длительность ипотеки примерно в три раза превышает тот срок, за который заемщик зарабатывает сумму, равную займу.

clip_image006

Источник: по данным ЦБ РФ

«Казалось бы, что при двух работающих в семье накопить недостающую сумму на квартиру в течение семи лет – это реальный расклад, – прокомментировал эксперт Алексей Попов – Однако большинство россиян все же предпочитают брать кредит сроком в три раза больше – на 20 лет, а не копить самостоятельно. С одной стороны, играет роль желание жить «здесь и сейчас», не откладывая приобретение жилья на несколько лет. С другой стороны, ипотека стала инструментом для фиксации роста цен, поскольку жилье дорожает быстрее накоплений, что делает стратегию отказа от кредита неэффективной, как минимум в трети крупных городов. Но после завершения программы льготного кредитования многие вернутся к накоплениям, поскольку рост ключевой ставки повышает востребованность вкладов и доходность по ним».

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в 1 кв. 2021 года

Субъект

Кол-во ипотек (тыс.) 1 кв. 2021

Динамика за год ( в сравнении с 1 кв. 2020 г.)

Количество среднемесячных зарплат в средней ипотеке на первичном рынке, 1 кв. 2020

Количество среднемесячных зарплат в средней ипотеке на первичном рынке, 1 кв. 2021

На сколько среднемесячных зарплат вырос/снизился ипотечный займ

Средний срок ипотеки на первичном рынке, месяцев

Разница: длительность ипотеки / кол-во месяцев (зарплат), эквивалентное сумме займа

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

418 139

26%

70

83

13

244

3,0

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

105 171

23%

69

84

15

249

3,0

Белгородская область

3 530

24%

86

103

17

243

2,3

Брянская область

2 528

6%

84

117

33

237

2,0

Владимирская область

3 546

22%

77

96

19

250

2,6

Воронежская область

6 409

26%

75

73

-2

241

3,3

Ивановская область

2 112

22%

103

116

14

237

2,0

Калужская область

2 990

13%

72

110

38

253

2,3

Костромская область

1 662

16%

83

101

19

249

2,5

Курская область

2 504

9%

95

96

2

241

2,5

Липецкая область

2 758

29%

86

97

10

242

2,5

Московская область

24 718

22%

85

106

22

251

2,4

Орловская область

2 024

11%

79

100

21

237

2,4

Рязанская область

3 232

14%

70

84

14

249

3,0

Смоленская область

2 309

22%

93

107

14

252

2,4

Тамбовская область

2 259

19%

102

111

9

247

2,2

Тверская область

3 584

31%

86

97

11

252

2,6

Тульская область

3 708

16%

83

106

23

248

2,3

Ярославская область

3 284

26%

78

87

9

247

2,8

г. Москва

32 014

31%

58

71

13

250

3,5

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

47 543

16%

59

75

16

249

3,3

Республика Карелия

1 814

9%

57

77

20

240

3,1

Республика Коми

2 859

22%

53

68

15

228

3,4

Архангельская область

3 990

21%

57

64

8

229

3,6

в том числе Ненецкий автономный округ

124

43%

37

57

20

172

3,0

Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу

3 866

21%

60

67

7

231

3,5

Вологодская область

3 836

5%

56

73

16

233

3,2

Калининградская область

2 963

15%

62

86

23

235

2,7

Ленинградская область

5 949

15%

72

91

19

260

2,9

Мурманская область

2 193

26%

54

61

7

220

3,6

Новгородская область

1 538

7%

95

106

11

246

2,3

Псковская область

1 434

19%

80

94

13

225

2,4

г. Санкт-Петербург

20 967

17%

53

69

16

255

3,7

ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

35 791

33%

70

85

14

246

2,9

Республика Адыгея (Адыгея)

716

28%

82

87

5

240

2,8

Республика Калмыкия

668

23%

143

142

-1

254

1,8

Республика Крым

1 696

42%

80

96

16

253

2,6

Краснодарский край

14 034

43%

61

77

16

248

3,2

Астраханская область

2 212

20%

91

109

18

253

2,3

Волгоградская область

5 671

20%

84

96

12

249

2,6

Ростовская область

10 292

29%

70

81

12

236

2,9

г. Севастополь

502

60%

82

110

29

251

2,3

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

13 285

80%

97

122

25

250

2,0

Республика Дагестан

1 923

68%

136

181

45

262

1,4

Республика Ингушетия

349

413%

120

283

163

170

0,6

Кабардино-Балкарская Республика

1 166

72%

118

129

11

255

2,0

Карачаево-Черкесская Республика

744

80%

114

118

4

245

2,1

Республика Северная Осетия – Алания

1 163

54%

104

122

18

246

2,0

Чеченская Республика

2 564

650%

150

200

50

253

1,3

Ставропольский край

5 376

35%

79

99

19

246

2,5

ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

94 890

26%

77

90

12

239

2,7

Республика Башкортостан

14 707

26%

74

86

12

230

2,7

Республика Марий Эл

2 112

29%

73

91

17

238

2,6

Республика Мордовия

1 863

34%

127

129

2

245

1,9

Республика Татарстан (Татарстан)

14 826

24%

77

94

17

241

2,6

Удмуртская Республика

6 008

44%

71

76

5

235

3,1

Чувашская Республика – Чувашия

4 701

23%

81

97

17

246

2,5

Пермский край

9 273

22%

68

86

18

241

2,8

Кировская область

4 349

24%

79

93

14

240

2,6

Нижегородская область

8 240

15%

85

108

24

238

2,2

Оренбургская область

6 439

35%

76

83

7

231

2,8

Пензенская область

3 669

34%

86

85

-1

246

2,9

Самарская область

9 040

22%

76

84

9

239

2,8

Саратовская область

5 983

19%

91

102

11

245

2,4

Ульяновская область

3 680

32%

77

80

3

243

3,0

УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

46 566

31%

59

66

7

236

3,6

Курганская область

2 565

28%

86

78

-8

238

3,1

Свердловская область

14 909

32%

74

82

8

237

2,9

Тюменская область

17 078

28%

45

52

7

238

4,6

в том числе Ханты-Мансийский автономный округ – Югра

8 044

32%

48

54

7

228

4,2

в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ

2 439

18%

38

40

2

230

5,7

Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу

6 595

28%

57

69

12

258

3,7

Челябинская область

12 014

33%

67

77

10

227

3,0

СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

52 287

27%

68

79

11

233

3,0

Республика Алтай

256

24%

67

85

18

221

2,6

Республика Тыва

614

42%

120

104

-17

269

2,6

Республика Хакасия

1 419

20%

59

76

17

216

2,8

Алтайский край

6 732

31%

77

87

11

232

2,7

Красноярский край

9 667

22%

58

68

9

229

3,4

Иркутская область

6 409

26%

60

79

19

228

2,9

Кемеровская область – Кузбасс

7 256

28%

61

78

16

214

2,8

Новосибирская область

11 434

37%

75

85

10

240

2,8

Омская область

5 712

15%

89

105

16

253

2,4

Томская область

2 788

19%

100

100

0

249

2,5

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

22 606

18%

68

81

13

234

2,9

Республика Бурятия

2 032

6%

73

89

16

245

2,7

Республика Саха (Якутия)

3 202

0%

57

72

15

237

3,3

Забайкальский край

2 319

19%

73

88

16

227

2,6

Камчатский край

1 035

34%

47

60

13

236

3,9

Приморский край

5 304

22%

84

101

18

231

2,3

Хабаровский край

4 017

25%

79

89

10

242

2,7

Амурская область

2 158

23%

78

92

15

243

2,6

Магаданская область

690

52%

43

48

5

211

4,4

Сахалинская область

1 389

25%

56

57

1

228

4,0

Еврейская автономная область

301

3%

80

81

1

214

2,6

Чукотский автономный округ

159

94%

41

37

-4

187

5,1

Источник: по данным ЦБ РФ.

Не пропустите

Социалисты критикуют проект по завозу мигрантов для сельхозпредприятий
Москва
14
Москва
14

Социалисты критикуют проект по завозу мигрантов для сельхозпредприятий

Rainbow - 22/10/2021

Россия. Москва. 22 октября 2021 года. Rainbow. В Москве председатель партии «Справедливая Россия — За правду» Сергей Миронов, комментируя данные…

В Петербурге двухлетний мальчик отравился наркотиком
Санкт-Петербург
12
Санкт-Петербург
12

В Петербурге двухлетний мальчик отравился наркотиком

Rainbow - 22/10/2021

Россия. Санкт-Петербург. 22 октября 2021 года. Rainbow. В Санкт-Петербурге 21 октября из квартиры на улице Маршала Казакова двухлетний мальчик госпитализирован…

Самое время для покупки недвижимости в Крыму
Россия
18
Россия
18

Самое время для покупки недвижимости в Крыму

Rainbow - 22/10/2021

Недвижимость на морском побережье всегда привлекала внимание. Республика Крым отличается мягким климатом. Красивые виды моря, гор, чистый воздух и морская…