Российский рынок ипотеки в первом квартале 2020 года: свет и тени

Россия. Москва. 12 мая 2020 года. Rainbow. В России в первом квартале текущего года девальвация рубля и снижение ставок привели к росту объемов выдачи ипотеки почти на четверть.

Средний ипотечный кредит, полученный россиянином в 2020 году, взят на 18 лет и 4 месяца в размере 2,5 млн рублей.

Количество ипотечных сделок в 1 кв. 2020 года увеличилось (по отношению к 1 кв. 2019 года) на 8,5% по количеству кредитов и на 23,1% по объемам выдачи. На март пришлось 40% сделок квартала.

Средневзвешенная ставка по выданным кредитам обновила новый минимум: 8,62% годовых (-0,38 п.п. за квартал) в целом по рынку. В сегменте новостроек: 7,82% (-0,47 п.п.).

Средний срок ипотеки в России – 18 лет и 4 месяца. За год продолжительность кредита выросла на 7 месяцев. Средний срок ипотеки на новостройку – 19 лет.

Средняя ипотека увеличилась за год на 13% – до 2,47 млн рублей. На первичном рынке рост составил 20% – до 3,08 млн рублей. На вторичном рынке – 3% – до 2,24 млн рублей.

Жители 10 регионов взяли 42% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах по выдаче – Москва, Московская область, Санкт-Петербург. За пределами столичных агломераций топ-3 по выдаче – Татарстан, Башкирия, Свердловская область и Краснодарский край.

27% ипотечных сделок проходят на первичном рынке. Наибольшая доля кредитов на новостройки – в Якутии (50%), Санкт-Петербурге (47%), Москве (44%).

Задолженность по кредитам обновила максимум – 7,76 трлн рублей. Доля просроченной задолженности стабильна – 1%.

1. Объемы выдачи ипотеки увеличились на четверть за счет мартовского ажиотажа

По итогам 1 кв. 2020 года в целом по РФ было выдано 308,7 тыс. ипотек на сумму 762 млрд рублей. В годовой динамике (в сравнении с 1 кв. 2019 года) число ипотечных жилищных кредитов увеличилось на 8,5%, объемы кредитования показали прирост на 23,1%. Таким образом, средний размер займа продолжает увеличиваться. В 1 кв. 2020 года он составил в целом по России 2,47 млн рублей против 2,18 млн рублей за аналогичный период прошлого года. Рост суммы кредита (+13%) опережает рост цен в новостройках (+9% за аналогичный период).

В сравнении с предыдущим кварталом (4 кв. 2019 года) начало 2020 года оказалось менее успешными. Количество выданных ипотек снизилось на 19%, а объемы кредитования – на 14%. Эксперты Циан связывают падение с длительным каникулярным периодом и высокой базой 4 квартала – когда традиционно на рынке фиксируется стабильная активность покупателей.

Самым результативным месяцем 1 кв. 2020 года стал март, на который пришлось 40% ипотек (+20% по числу кредитов и +36% по объему в сравнении с мартом 2019 года). В феврале 2020 года было выдано 35% всех ипотек (+5% по количеству и +18% от объему относительно февраля 2019 года). Январь оказался наименее результативным месяцем: 25% от общего числа ипотек (-1,2% по кол-ву и +12% по объему относительно января 2019 года). Таким образом, положительная динамика на рынке ипотечного кредитования в целом по кварталу стала результатом успешного марта, когда из-за девальвации курса рубля и ожидания роста ключевой ставки (а значит – и удорожания ипотеки), покупатели стремились закрыть сделку в марте.

Только на первичном рынке недвижимости количество ипотечных сделок в годовой динамике увеличилось на 5% – до 83,7 тыс. кредитов, по объему выдачи – на 26% (до 257,9 млрд рублей).

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в 1 кв.2020 года

Источник: по данным ЦБ РФ.

2. Ставка по ипотеке продолжает снижение

В марте 2020 года средневзвешенная ставка по выданным жилищным кредитам поставила новый рекорд: 8,62% годовых – это самое низкое значение за всю историю рынка. Для сравнения – в марте 2019 года ипотека выдавалась в среднем под 10,42%. За прошедший квартал ставка снизилась на 0,38 п.п.

Только на первичном рынке (для ипотек под залог прав требования по ДДУ) средневзвешенная ставка еще ниже – 7,82%. Годом ранее значение составляло 10,09%. За последний квартал снижение – 0,47 п.п. Таким образом, на первичном рынке ставка уменьшается быстрее, чем в целом по рынку. Уже во 2 кв. 2020 года эксперты ожидают увеличение данного «разрыва» за счет старта льготной программы кредитования под 6,5%, действующей только на новостройки.

Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам

Источник: по данным ЦБ РФ.

3. Срок ипотеки увеличивается вслед за ценами

По подсчетам Циан, средний срок ипотечного жилищного кредита по итогам марта 2020 года достиг 220,6 месяцев или 18 лет и 4 месяца. Годом ранее ипотеку брали в среднем на 17 лет и 9 месяцев. То есть за прошедший год срок выплат стал продолжительнее примерно на 7 месяцев.

Этот показатель сильно варьируется от региона к региону. Ипотеку на 20-24 года берут жители Ингушетии, Калмыкии, Мордовии, Карачаево-Черкесии и Дагестана. Планируют закрыть ипотеку за 16-17 лет покупатели жилья в Мурманской области, Челябинской, Кемеровской, Псковской, а также в Красноярском крае и Хакасии. В Москве средний срок кредита составляет сегодня 229 месяцев (19 лет и 1 месяц, относительно марта 2029 года средний кредит прибавил порядка 9 месяцев). В Санкт-Петербурге ипотеку выдают в среднем на 222,3 месяца (18 с половиной лет), за год средний кредит стал продолжительнее также примерно на 9 месяцев.

Длительность ипотеки в новостройках, несмотря на более низкую ставку по кредиту, выше, чем в целом по рынку – 227,9 месяцев или 19 лет. Годом ранее кредит на покупку жилья в новостройке брали в среднем почти на 18 лет. Эксперты связывают большую продолжительность кредита с ростом цен, наблюдаемым в последний год.

Средний срок ипотечного кредитования, число месяцев

Источник: по данным ЦБ РФ.

4. Средняя сумма кредита на новостройки выросла на 20%

В 1 кв. 2020 года средний размер ипотечного жилищного кредита составил 2,47 млн рублей против 2,18 млн рублей за аналогичный период 2019 года. Таким образом, за год в ипотеку стали брать больше на 290 тыс. рублей или 13%.

На вторичном рынке средняя сумма ипотечного кредита составила в целом по РФ в 1 кв. 2020 года 2,24 млн рублей, что на 60 тысяч рублей или 3% выше, чем год назад (2,18 млн рублей в 1 кв. 2019 года).

На первичном рынке средний заём равен 3,08 млн рублей, на 510 тыс. рублей или 20% больше, чем год назад (2,57 млн рублей). Больший прирост средней суммы ипотеки в сегменте новостроек – прямое отражение реформы 214-ФЗ, а именно – переход на эскроу-счета и финансирование новостроек за счет банковских средств.

В целом по рынку (с учетом первичного и вторичного сегментов) жители следующих регионов брали самые большие ипотечные кредиты: Москва (5,25 млн рублей), Московская область (3,65 млн), Сахалинская область (3,6 млн), Чукотский АО, Якутия и Санкт-Петербург (по 3,3 млн). Минимальные суммы берут в ипотеку жители Челябинской области (1,6 млн рублей), Кировской области, Марий Эл, Курганской области (по 1,65 млн рублей), Алтайского края (1,8 млн).

Эксперты Циан отмечают, что средняя сумма кредита в 3,08 млн рублей на первичном рынке в целом соответствует условиям стартовавшей ипотеки на новостройки (максимальная сумма займа в 3 млн рублей, а в Московском и Петербургском регионах – 8 млн рублей). Только для пятой части субъектов максимальный лимит по льготной ипотеке оказался ниже средней суммы займа, отражающей реальный спрос.

Наибольшая разница между средней суммой ипотеки на первичном рынке и утвержденным лимитом зафиксирована в Тыве (-1,3 млн рублей), на Сахалине (-1,23 млн рублей), в Томской области (-0,97 млн), Чукотском АО (-0,94) и Якутии (-0,78 млн). Все субъекты относятся к Сибирскому и Дальневосточному ФО и отличаются высоким уровнем дохода населения. К примеру, на Сахалине средняя заработная плата составляет 94,4 тыс. рублей, в Чукотском АО – 105,1 тыс. рублей, в Якутии – 70 тыс. рублей в месяц.

Средняя сумма ипотечного жилищного кредита 2019-2020 гг.

Источник: по данным ЦБ РФ.

5. Жители 10 регионов взяли 42% жилищных ипотечных кредитов

В 1 кв. 2020 года на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 42% кредитов. Бессменными лидерами остаются Москва (22,9 тыс. ипотек), Московская область (18,7 тыс.), Санкт-Петербург (16,8 тыс.), Тюменская область (12,3 тыс.) и Татарстан (10,99 тыс.). Во всех десяти субъектах, лидирующих по выдаче ипотеки, в годовой динамике зафиксирован прирост сделок. Это экономически благополучные регионы с относительно высоким уровнем доходов населения.

Топ-10 регионов с максимальным числом зарегистрированных ипотек

Источник: по данным ЦБ РФ.

Лидерами по приросту числа ипотек в годовом выражении стали Чечня (+64%), Крым (+61%), Ингушетия (+58%) и Бурятия (+48%). Впрочем, вклад перечисленных субъектов в объемы выдачи ипотеки минимален – количество сделок по ним составляет менее 1% от общего количества по РФ. Максимальное снижение сделок отмечено в Ставропольском крае (-9%), Тверской области (-4%) и Мордовии (-5%), сообщили в Санкт-Петербурге собкору Вестника СЗФО в интернет-сервисе Циан, проведшем исследование.

6. 27% ипотечных сделок проходят на первичном рынке

По подсчетам Циан, в 1 кв. 2020 года 27% ипотек были привлечены на покупку жилья в новостройке (под залог прав требований по ДДУ). Год назад доля составляла 28%. Наибольшая доля ипотечных сделок в сегменте новостроек зафиксирована в Якутии (50%), Санкт-Петербурге (47%), Москве (44%), Бурятии (41%) и Краснодарском крае (38%). Эксперты отмечают, что три из пяти субъектов (Москва, Краснодарский край и Санкт-Петербург) входят в десятку лидеров по объемам ввода жилья застройщиками.

Минимальная доля ипотечных сделок на первичном рынке отмечена в Томской области (7%), Чечне (7%), Тыве (9%), Омской области (11%) и Карачаево-Черкесии (12%).

7. Задолженность по кредитам растет, доля «просрочки» стабильна

Размер задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам продолжает увеличиваться. По итогам 1 кв. 2020 года она достигла 7762 млрд рублей. В годовой динамике прирост составил 15%. Впрочем, уровень просроченной задолженности стабилен – 1%. На рынке новостроек доля просроченной задолженности еще ниже и составляет 0,4%. На вторичном рынке – 1,1%. 80% задолженности приходится на ипотеку на вторичном рынке, остальные 20% – на первичном.

Таким образом, рост объемов кредитования пока не ведет к ухудшению качества кредитов. К тому же текущая доля задолженности составляет порядка 6% от ВВП РФ, тогда как в европейских странах показатель доходит до 50%. Это свидетельствует о наличии на рынке жилищного кредитования нереализованного потенциала – с ростом доступности ипотеки доля объемов кредитования от ВВП должна планомерно увеличиваться.

Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млрд рублей

Источник: по данным ЦБ РФ.

«Рост числа выданных ипотек в 1 кв. 2020 года – в первую очередь результат ажиотажного марта, который запомнился 20%-й девальвацией рубля в начале месяца, – прокомментировал собкору из Калининграда эксперт Алексей Попов. – Без учета марта (в январе-феврале) количество кредитов оказалось всего на 2% выше, чем за аналогичный период 2019 года. То есть реальный спрос находится на прошлогоднем уровне, несмотря на рост доступности ипотечного кредитования. В среднесрочной перспективе в сегменте новостроек возможно наращивание объемов выдачи ипотеки, тогда как на вторичном рынке мы прогнозируем спад, в первую очередь – из-за снижения спроса и реальной покупательской способности населения, а также сохранения режима самоизоляции.

Количество официально зарегистрированных безработных в России только за два месяца выросло на 735 тысяч человек, банки – ужесточили андеррайтинг потенциальных заемщиков, что также отразится на количестве сделок. По этим причинам во 2 кв. 2020 года мы ожидаем, во-первых, снижение числа выданных ипотек. Во-вторых, смещение спроса в сегмент новостроек из-за стартовавшей программы субсидирования. Впрочем, точность любых краткосрочных прогнозов сейчас сильнее зависит не столько от экономики, сколько от непредсказуемой статистики по распространению коронавирусной инфекции. Отсутствие понятных сроков по выходу из режима самоизоляции снижает эффективность стимулирующих мер. Далеко не все покупатели согласны покупать жилье в “удаленном” режиме, а в ряде случаев заключение таких сделок невозможно даже в сегменте новостроек из-за невозможности получить те или иные документы”.

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в I кв.2020 года

Источник: по данным ЦБ РФ.