Счета эскроу. Испытание доверием

Россия. Москва. 25 июня 2019 года. 1 июля 2019 года новое долевое жилищное строительство перейдет на схему финансирования через счета эскроу, открытые в специальных уполномоченных банках. Рассмотрим, как изменится рынок финансирования жилья.

Готовность банков. Счет эскроу представляет собой разновидность банковского счета, на котором деньги дольщика блокируются до определенного момента. В основе данной схемы — исполнение трехстороннего договора, заключенного между продавцом, покупателем и банком, представляющим функцию доверительной стороны.

К числу банков, которые одними из первых выразили готовность оказывать услуги с использованием счетов эскроу, относятся Сбербанк, ВТБ, УБРиР, Генбанк и другие. За прошедший год с момента публикации мегарегулятором первых списков банков, выдерживающих критерии для открытия счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, их число увеличилось с 55 до 95. За прошедший год из данного списка выпал только 1 банк. Это лишившийся лицензии в октябре 2018 года РосЕвроБанк. Большинство кредитных 70 кредитных организаций организаций из списка находятся в числе первой сотни банков страны по размеру активов.

Застройщик не торопится. Несмотря на энтузиазм регулятора, в целом и банки, и застройщики относятся к новой схеме финансирования жилищного строительства с осторожностью. Согласно мониторингам Ernst & Young, в 2018 году только 183 жилых корпуса в 77 проектах в РФ строились с использованием счетов эскроу (1,5 млн. кв. метров на всю страну или чуть больше 1% от объемов жилищного строительства). По сообщениям Банка России, на середину февраля 2019 года было подано лишь 275 заявок на открытие счетов эскроу в 9 уполномоченных банков.

Одна из основных причин вялого развития инициативы кроется в сложности самой схемы для отдельных категорий инвесторов. Например, при оплате квартир покупателем за счет материнского капитала, а также при использовании жилищных сертификатов или военной ипотеки.

Кроме того, действуют послабления для уже начатых проектов: если объект был построен не менее чем на 30% до 1 июля 2019 года, то он может достраиваться по старым правилам долевого строительства без открытия счетов эскроу. В результате многие застройщики стремятся к данному показателю при возведении объекта до указанного срока, чтобы не переходить на новую неудобную схему.

Выгоды меньше – рисков больше. Другая причина слабой раскрутки проекта — снижение прибыли застройщиков. По расчётам консалтинговой компании Knight Frank, доходность реальных девелоперских проектов в массовом сегменте из-за введения счетов эскроу может сократиться в 1,5-2,5 раза.

Причём больше всего это затронет небольших застройщиков и региональные девелоперские компании. Также применение счетов эскроу увеличивает номенклатуру рисков для участников, т.к. необходимо опасаться не только проблем с застройщиком, но и с банком.

С учётом возможных сложностей перехода к счетам эскроу можно представить несколько вариантов развития событий (выстроено по мере убывания вероятности наступления):

1. Застройщики перейдут на альтернативные способы привлечения денег для реализации новых проектов.

2. Застройщики начнут активно привлекать средства населения по иным схемам (например, жилищные накопительные кооперативы).

3. После торможения темпов продаж новостроек провал проектного финансирования станет очевидным. В результате произойдёт вынужденный возврат к старой схеме.

Марина Данилина, научный сотрудник лаборатории исследования денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков РЭУ имени Г. В. Плеханова специально для ИА МедиаКалибр (Калининград).