Россия. Москва. 20 января 2021 года. Rainbow. В России по итогам 2020 спрос на вторичное жилье превысил аналогичные показатели предыдущего года на 35%, несмотря на повышение цен и экономическую нестабильность.
Снижение востребованности вторичной недвижимости по стране во II квартале (-22% к I кварталу) компенсировалось ростом спроса на нее в течение последующего III квартала (+57% ко II кварталу). При этом цены в течение года стабильно росли — в годовом выражении (IV квартал 2020 к IV кварталу 2019) их динамика составила +8%.
Одновременно, в Москве в последнем квартале прошлого года стоимость квадратного метра во вторичной недвижимости почти в 4 раза превысила средние по стране (более 230 тысяч рублей за кв.м). В Калининграде спрос на жилье этого сегмента за год увеличился на 46%, а средняя цена квадратного метра — на 25%.
В начале года на рынке вторичного жилья наметилась положительная динамика: спрос* на него по итогам I квартала оказался на 9% выше в сравнении с IV кварталом 2019 года. Однако в следующем квартале кризисные явления, связанные с пандемией и массовым локдауном, предопределили закономерное снижение интереса покупателей к приобретению недвижимости. Как следствие, спрос на вторичном рынке сократился на 22% в указанный период. Но уже в III квартале мы стали свидетелями ажиотажного спроса на вторичные квартиры, когда потребительский интерес к ним вновь вырос на 57%.
На это повлияли выгодные ипотечные предложения ввиду последовательного снижения ключевой ставки ЦБ, поддержка молодых семей путем упрощения использования маткапитала, а также колебания курсов валют.
По мере ослабления ограничений, введенных из-за пандемии, россияне задумались о приобретении квартиры в качестве надежного способа сохранить накопления в условиях экономической нестабильности. Те, кто только планировали покупку жилья, активизировались с реализацией этих планов из опасений, что квартиры резко подорожают. Росту спроса на вторичку способствовали и низкие ставки по банковским вкладам: на фоне снижения их доходности вложение сбережений в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду стало представляться более выгодной инвестицией.
Несмотря на замедление роста спроса в IV квартале, уровень востребованности вторичного жилья остался почти таким же, как осенью: по сравнению с аналогичным периодом 2019 года общероссийский показатель спроса увеличился на 35%. В Калининграде его показатели выросли на 46%. Структура спроса на разные виды вторичной жилой недвижимости в течение года оставалась практически неизменной. Как и в 2019 году, в последнем квартале 38% покупателей отдавали предпочтение двухкомнатным квартирам, 36% — однокомнатным, на третьем месте по популярности расположились трехкомнатные объекты (18% спроса). По этим параметрам прослеживается отличие вторичного сегмента от рынка новостроек, на котором большая доля спроса покупателей приходится на однокомнатные квартиры и студии.
В то же время объем предложения вторичных объектов с начала года последовательно уменьшался: в I квартале 2020 снижение составило чуть меньше 1% по отношению к концу 2019 года, а во II квартале показатели упали на 10% в сравнении с первым кварталом. Вероятно, собственники стали использовать недвижимость в целях самоизоляции или заняли выжидательную позицию из-за изменений спроса и колебаний курсов валют, что привело к приостановке продаж некоторых объектов.
К тому же, средний срок покупки и продажи квартир на вторичном рынке также сокращался — покупатели и продавцы торопились с принятием решений, за счет чего сделки совершались более быстро. В III квартале рост спроса стимулировал увеличение и уровня предложения — до 8%, что практически позволило вернуть позиции начала года. При этом по итогам IV квартала 2020 года оно опустилось на 9% и оказалось на 11% ниже, чем в IV квартале 2019: многие ликвидные варианты были распроданы. В Калининграде уровень предложения снизился на 20%. Подробнее — в таблице 1.
Таблица 1. Динамика показателей на вторичном рынке недвижимости в течение 2020 года, вся Россия
|
Изменение показателей |
1 кв. 2020 г. к 4 кв. 2019 г. |
2 кв. 2020 г. к 1 кв. 2020 г. |
3 кв. 2020 г. к 2 кв. 2020 г. |
4 кв. 2020 г. к 3 кв. 2020 г. |
|
Предложение |
0% |
-10% |
+8% |
-9% |
|
Спрос |
+9% |
-22% |
+57% |
+0,5% |
|
Средняя цена |
+1% |
+2% |
+2% |
+3% |
График 1. Динамика спроса и предложения на вторичную недвижимость, вся Россия, 2020 г. (изменения за квартал)
Средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в течение года стабильно росла. Если в конце 2019 и начале 2020 годов она составляла чуть больше 54 тысяч рублей, то по итогам IV квартала 2020 года средняя цена вторичных квартир превысила отметку 58 тысяч рублей за квадратный метр. Таким образом, в последнем квартале 2020 года цены выросли почти на 8% по сравнению с окончанием 2019-го. Однако в сравнении с сегментом новостроек динамика цен на вторичные объекты была не столь значительной, где квадратный метр за год вырос на 19%. В Калининграде годовое повышение цен составило 25%.
График 2. Динамика средней цены на вторичное жилье, вся Россия, 2020 г. (изменения за квартал)
«Мы продолжаем наблюдать повышенный интерес к покупке жилой недвижимости, однако темпы роста спроса замедляются. Отсюда можно сделать вывод, что увеличение цен на жилую недвижимость начинает постепенно компенсировать повышенный спрос и рынок движется к равновесию. Однако пока ещё сложно делать прогноз, когда стабилизируются показатели спроса и предложения. Программа льготной ипотеки продлена как минимум до лета 2021 года, хотя многие потенциальные покупатели, обладающие накоплениями на первоначальный взнос, уже заключили сделки с недвижимостью в целях сохранения сбережений. При этом количество объектов, выставляемых на продажу, пока не растет, поэтому настоящее время по-прежнему представляется удачным моментом для продажи вторичной недвижимости по рекордно высокой цене», — прокомментировал эксперт Руслан Закирьянов.
За год значительнее всего вырос спрос на вторичные квартиры в Новосибирске (+81%), Краснодаре (+70%) и Челябинске (+69%). В Калининграде потребительский интерес увеличился на 46%. Наиболее существенное повышение цен в последнем квартале предыдущего года замечено в Сочи (+27%) и Калининграде (+25%) по сравнению с IV кварталом 2019 года, прокомментировали в Калининграде сегодня, 20 января 2021 года, собкору Вестника СЗФО в сервисе «Авито Недвижимость», проведшем исследование. В Калининграде стоимость квадратного метра составила 68 182 руб./кв.м в среднем. При этом самые высокие средние цены на такие объекты зафиксированы традиционно в Москве — почти 231 тысяч рублей за квадратный метр. В столице также наблюдается и наиболее существенное изменение в показателях предложения — +51% за год. Второе место по стоимости жилья занял Санкт-Петербург, где недвижимость на вторичном рынке стоит почти 135 тыс. рублей за квадратный метр, а третье место — у Сочи (128 тысяч рублей за кв.м). В Калининграде предложение вторичных объектов сократилось на 20% в течение года. Подробнее — в таблице 2.
Таблица 2. Вторичный рынок жилья в крупных городах по итогам 2020 года.
|
Город |
Изменение предложения, 4 кв. 2020 г. к 4 кв. 2019 г. |
Изменение спроса, 4 кв. 2020 г. к 4 кв. 2019 г. |
Средняя цена за кв.м, 4 кв. 2020 г. |
Изменение цен, 4 кв. 2020 г. к 4 кв. 2019 г. |
|
Вся Россия |
-11% |
35% |
58 426 |
8% |
|
Брянск |
-29% |
25% |
40 324 |
11% |
|
Волгоград |
-26% |
24% |
46 493 |
2% |
|
Воронеж |
-17% |
41% |
54 164 |
15% |
|
Екатеринбург |
17% |
57% |
73 209 |
6% |
|
Иркутск |
-26% |
-5% |
75 012 |
19% |
|
Казань |
-20% |
44% |
83 244 |
7% |
|
Калининград |
-20% |
46% |
68 182 |
25% |
|
Киров |
-17% |
44% |
42 160 |
3% |
|
Краснодар |
-15% |
70% |
57 140 |
6% |
|
Красноярск |
-12% |
41% |
65 023 |
11% |
|
Москва |
51% |
35% |
230 786 |
17% |
|
Нижний Новгород |
-31% |
30% |
72 378 |
15% |
|
Новосибирск |
68% |
81% |
69 836 |
5% |
|
Омск |
-23% |
49% |
50 000 |
15% |
|
Пермь |
-23% |
15% |
56 451 |
5% |
|
Ростов-на-Дону |
5% |
52% |
59 371 |
6% |
|
Самара |
-23% |
23% |
55 754 |
2% |
|
Санкт-Петербург |
-5% |
45% |
134 773 |
16% |
|
Саратов |
-22% |
37% |
41 830 |
6% |
|
Севастополь |
-10% |
53% |
99 145 |
17% |
|
Симферополь |
-13% |
59% |
79 743 |
7% |
|
Сочи |
-1% |
64% |
128 353 |
27% |
|
Ставрополь |
-13% |
51% |
52 275 |
16% |
|
Томск |
-17% |
17% |
64 050 |
17% |
|
Тула |
-19% |
28% |
67 913 |
14% |
|
Тюмень |
7% |
26% |
72 130 |
13% |
|
Ульяновск |
-16% |
38% |
42 495 |
6% |
|
Уфа |
-17% |
25% |
70 981 |
4% |
|
Челябинск |
-18% |
69% |
39 044 |
2% |
|
Ярославль |
-20% |
26% |
51 007 |
6% |
* Спрос оценивается по числу запрошенных контактов продавца на платформе, которые покупатели отправили за определенный период. Под термином «запрошенные контакты» следует понимать переход по ссылке «показать номер» или «адрес электронной почты». Предложение оценивается по количеству объявлений, размещенных пользователями на платформе за отдельный период времени.