Рынок офисной недвижимости начинает своё восстановление

Россия. Москва. 29 июля 2020 года. Rainbow. В России средняя стоимость аренды офиса за год выросла на 4,65% и по итогам второго квартала 2020 года составила 675 рублей за квадратный метр в месяц.

Средняя стоимость квадратного метра офисной недвижимости при продаже составляет 50 000 рублей, что также выше, — на 0,18% — чем год назад.

Стоимость покупки офисной недвижимости в Калининграде тоже демонстрирует положительную динамику: за год она увеличилась на 7,97% до 57 143 рублей. Средняя арендная плата в Калининградской области не изменилась и составляет 529 рублей за кв.м.

Ряд ограничений, связанных с пандемией коронавируса и, в первую очередь, переход на удаленный формат работы, оказали большое влияние на офисный рынок в России, который ощутил на себе последствия кризиса. Однако спрос на коммерческую недвижимость уже восстановился: к середине июля на ее покупку он вырос почти на четверть (+23,6%) по сравнению с прошлым годом (см. график 1).

«Из-за коронавирусного локдауна рынок офисной недвижимости потерял часть небольших игроков, в то время как обладавшие большим запасом прочности увидели в этом новые возможности для инвестирования. Например, сейчас можно приобрести ликвидные помещения в центре Москвы с хорошей ставкой, прокомментировали в Санкт-Петербурге собкору Вестника СЗФО из Калининграда в компании “Авито Недвижимость”, проведшей исследование. Постепенное возвращение сотрудников с дистанционной работы также способствует увеличению востребованности офисных площадей. Однако здесь мы вправе ожидать трансформации в организации рабочих мест: у арендаторов еще до самоизоляции был спрос на гибкие офисные пространства, и в дальнейшем этот тренд, скорее всего, будет набирать обороты», — прокомментировал эксперт Тимур Зайцев.

График 1. Динамика спроса на покупку коммерческой недвижимости, май-июль 2019 — май-июль 2020

За год офисы подорожали в ряде российских регионов: наиболее заметно цены выросли в Новосибирске (+12,29%, до 60 000 рублей за квадратный метр), Иркутске (+9,85%, до 56 863 рублей), Симферополе (+8,76%, до 87 635 рублей), Калининграде (+7,97%, до 57 143 рублей) и Уфе (+6,95%, до 61 318 рублей).

Самые доступные офисы находятся в Волгограде — чуть больше 29 000 рублей за квадратный метр, за год они подешевели на 10,81%. Бюджетные офисные площади также продаются в Омске (31 311 рублей, -14,61% по отношению к прошлому году) и Саратове (34 759 рублей, снижение цены на 13,10%).

Самые дорогие офисы предлагаются для покупки в Москве — в среднем они обойдутся в 192 314 рублей, демонстрируя небольшой рост цены в 0,67% относительно прошлого года и почти в четыре раза превышая стоимость квадратного метра по России. В тройке лидеров — Сочи, где покупка офиса будет стоить 128 571 рубль за кв.м. (+4,46% по отношению к прошлому году) и Санкт-Петербург (113 439 рублей за кв.м, +1,27% к прошлому году) (см. таблицу 1).

Отсутствие резкого снижения цен в большинстве регионов можно объяснить тем, что собственники помещений закредитованы и не готовы продавать офисные площади себе в убыток. Экономическая конъюнктура и ситуация с коронавирусными ограничениями постоянно меняются, и многие при выборе между тем, чтобы продавать недвижимость дешевле или поставить сделки на паузу, предпочитают подождать несколько месяцев.

Таблица 1. Динамика средней стоимости покупки офисной недвижимости в российских городах (II квартал 2019 — II квартал 2020)

Что касается аренды офисов, то, помимо тех же факторов, которые влияют на продажу, цены на аренду сдерживаются и сроками договоров. Как правило, офисные помещения арендуются на длительный срок, и большинство собственников пока не пошли на радикальное изменение арендных ставок и условий для бизнеса.

Наиболее существенное подорожание аренды зафиксировано в Красноярске (+7,27% за год, до 590 рублей за кв.м.) и Новосибирске (+7,17%, до 643 рублей). Самые доступные цены на аренду офисов — в Волгограде, Ульяновске и Саратове. Стоимость аренды квадратного метра офисного пространства в этих городах составляет менее 450 рублей, даже несмотря на то, что в Волгограде и Саратове цены за год выросли на 4,25% и 6,41% соответственно.

Самая высокая стоимость аренды характерна для регионов с существенными арендными издержками — в первую очередь, столичных мегаполисов и южных курортных городов. В Москве аренда офиса обойдется в два с лишним раза дороже, чем в целом по стране (в среднем 1 500 рублей за кв.м. в месяц, показатель остался на уровне прошлого года). На втором месте расположился Санкт-Петербург (830 рублей за квадратный метр, -2,35% по сравнению с II кварталом 2019 года), третье место занимает Сочи (800 рублей/ кв.м., -2,91%), а четвертое делят Симферополь и Севастополь (750 рублей за кв.м.) (см. таблицу 2). Дороговизна аренды в черноморских регионах неудивительна. Помимо того, что там активно развиваются инфраструктурные проекты, в этом году они оказались одними из немногих доступных направлений для путешествий и испытывают огромный наплыв туристов, которые обеспечивают спрос на различные услуги.

Таблица 2. Динамика средней стоимости месячной аренды офисной недвижимости в российских городах (II квартал 2019 — II квартал 2020)