Россия. Москва. 20 февраля 2020 года. Rainbow. В России аналитики изучили структуру спроса на первичном рынке недвижимости в 2019 году по данным, опубликованным Росреестром.
Спрос на новостройки падает, несмотря на снижение ипотечной ставки. 6% всех ДДУ заключены по новым правилам: с открытием эскроу-счетов. Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
Спрос на первичном рынке недвижимости России падает: количество зарегистрированных ДДУ в 2019 году снизилось на 2% (до 783 тыс. сделок). Согласно экспертной оценке Циан, реальный спрос со стороны покупателей без учета юридических лиц просел на 7%.
В 10 регионах заключено 60% сделок первичного рынка. Доля ДДУ, приходящихся на Московский и Петербургский регионы, достигла 40%.
В 53% регионов спрос снизился, в 44% субъектов отмечена положительная динамика. Максимальный прирост сделок отмечен в Адыгее (+96%). Наибольшее падение – в Мордовии (-54%).
В 18 субъектах за год заключено менее тысячи сделок. Из них в трех регионах продаж не было.
6% ДДУ на первичном рынке в 2019 году заключены с эскроу-счетами. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (8,2 тыс. сделок), Ростовская область (7,2 тыс.), Краснодарский край (2,4 тыс.).
В 19% регионов не зарегистрировано ни одной сделки по новым правилам.
I. Спрос на новостройки стагнирует
В 2019 году в России заключено 783 тыс. договоров долевого участия – это на 1,6% ниже, чем в 2018 году, когда было подписано 795,9 тыс. договоров на первичном рынке недвижимости. Впрочем, несмотря на стагнацию спроса, покупательская активность 2019 года оказалась выше, чем в 2017 году – рост составил 12%. В сравнении с 2016 годом рост составил 11,6%.
Вступление в силу поправок в 214-ФЗ отразилось на распределении спроса в течение года. Почти треть сделок – 31% — были зарегистрированы во II квартале 2019 года, причем порядка 20% сделок были заключены застройщиками с аффилированными компаниями или даже частным физлицами с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу-счета.
Распределение спроса на первичном рынке недвижимости РФ по кварталам в 2019 году
Источник: расчеты по данным Росреестра.
К примеру, в Москве в июне 2019 года, накануне вступления поправок, на первичном рынке недвижимости было зарегистрировано 6,1 тыс. ДДУ с квартирами и апартаментами – это в шесть раз больше, чем в июле 2019 года. Всего же на сделки с юрлицами пришлось 16% от всего числа зарегистрированных в столице ДДУ. Для сравнения – в 2018 году на юридические компании пришлось 10% ДДУ, сообщили собкору Вестника СЗФО из Калининграда в “Циан”, проведшем исследование. Похожая ситуация наблюдалась и в Санкт-Петербурге, где в 2019 году с юрлицами было заключено 15% ДДУ. Подобной стратегии придерживались девелоперы и по другим регионам, а значит реальный спрос (по сделкам, заключенным с физическими лицами) снизился чуть больше, чем на 1,6%. По оценке экспертов Циан, падение составило примерно 6-7%.
Распределение ДДУ в Москве в 2019 году
Источник: расчеты по данным Росреестра.
II. На 10 регионов приходится 60% сделок первичного рынка
В большей части субъектов РФ (45 регионов, 53%) по итогам 2019 года зафиксировано снижение количества зарегистрированных ДДУ. Для 37 регионов (44%) отмечена положительная динамика. В трех субъектах (Магаданской области, Чукотском АО и Камчатском крае) динамика нулевая — как и в 2018 году, не заключено ни одной сделки на первичном рынке.
На топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке пришлось 60% всех зарегистрированных ДДУ (при этом в докризисный период активность покупателей в регионах-лидерах была ниже (в 2014 году аналогичный показатель составлял 50,5%).
Список регионов с лучшими продажами относительно 2019 года практически не изменился: «выбыл» Татарстан (на 11-ю строку), который «заменила» Воронежская область, занимавшая в 2018 году 16-е место по количеству сделок. По подсчетам аналитиков Циан, средняя стоимость квадратного метра новостроек на первичном рынке Воронежа в 2019 году увеличилась на 20% – это один из самых высоких показателей по России.
Эксперты отмечают, что в регионах с лучшими продажами зафиксирован наибольший объем ввода жилья – топ-10 регионов по спросу и объему ввода в 2019 году совпадает на 90%. Единственное исключение – это Новосибирская область, которая является лидером по количеству сделок, но не входит в десятку субъектов по объему сданных квадратных метров.
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 2019 году
Источник: расчеты по данным Росреестра.
В Московском регионе продолжается смещение спроса в пользу столицы: В Москве количество ДДУ за год увеличилось на 2%, В Подмосковье, наоборот, снизилось на 4%, что связано с ростом доступности жилья в Москве из-за снижения бюджета покупки (за счет уменьшения площади квартир). В Санкт-Петербурге спрос вырос на 11%, В Ленинградской области отмечено падение на 8%.
Доля сделок, приходящихся на Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, увеличивается каждый год примерно на 1 п.п. В 2017 году в данных субъектах заключалось 38% сделок (264,5 тыс.), в 2018 году – 39% (308 тыс.), в 2019 году – 40% (314 тыс.).
Динамика спроса на первичном рынке в регионах-лидерах по продажам, тыс. ДДУ
Источник: расчеты по данным Росреестра.
III. В 10 регионах спрос вырос на треть и более
В 2019 году увеличилось количество регионов, где за весь год было заключено не более тысячи сделок. Если в 2017 и 2018 гг. таких субъектов было 14 (16%), то в 2019 году их количество увеличилось до 18 (21%).
Среди остальных регионов, где годовое количество сделок превысило 1000 ДДУ, в десяти субъектах спрос увеличился от 28% и выше. Абсолютным рекордсменом стала Республика Адыгея, где количество ДДУ выросло почти в два раза. Прирост в 82% отмечен для Северной Осетии. На 57% больше договоров было подписано в Воронежской области. Максимальное падение сделок отмечено для Мордовии (54%), Удмуртии и Кемеровской области (по 47%).
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 2019 году
|
Регионы лидеры по росту и падению сделок |
|||
|
Субъект |
Прирост |
Субъект |
Падение |
|
Адыгея |
96% |
Мордовия |
-54% |
|
Северная Осетия |
82% |
Удмуртия |
-47% |
|
Воронежская обл. |
57% |
Кемеровская обл. |
-47% |
|
Пензенская обл. |
56% |
Омская обл. |
-38% |
|
Рязанская обл. |
41% |
Ивановская обл. |
-28% |
|
Карелия |
36% |
Новгородская обл. |
-28% |
|
Хабаровский край |
35% |
Нижегородская обл. |
-28% |
|
Псковская обл. |
31% |
Тульская обл. |
-28% |
|
Иркутская обл. |
30% |
Брянская обл. |
-28% |
|
Саха (Якутия) |
28% |
Марий Эл |
-25% |
Источник: расчеты по данным Росреестра.
IV. 6% ДДУ на первичном рынке в 2019 году заключены с эскроу-счетами
По подсчетам экспертов Циан, только 6% всех ДДУ 2019 года прошли с открытием эскроу-счетов – 43,8 тыс. сделок. В 19% регионов не зарегистрировано ни одной сделки по новым правилам. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (8,2 тыс. сделок), Ростовская область (7,2 тыс.), Краснодарский край, Московская область (по 2,4 тыс.) и Тюменская область (1,9 тыс.). По подсчетам экспертов, на топ-10 регионов, лидирующих по количеству открытых эскроу-счетов, пришлось 66% всех сделок, заключенных по новым правилам. По количеству ДДУ в целом в данных регионах заключено 25% сделок.
Регионы-лидеры по количество ДДУ с эскроу-счетами
|
Регион |
Кол-во эскроу-счетов |
Доля эскроу-счетов от общего количества эскроу-счетов по РФ |
|
Москва |
8 195 |
19% |
|
Ростовская обл. |
7 156 |
16% |
|
Краснодарский край |
2 435 |
6% |
|
Московская обл. |
2 418 |
6% |
|
Тюменская обл. |
1 925 |
4% |
|
Татарстан |
1 575 |
4% |
|
Свердловская обл. |
1 442 |
3% |
|
Пермский край |
1 320 |
3% |
|
Чувашия |
1 183 |
3% |
|
Воронежская обл. |
1 167 |
3% |
|
Остальные регионы |
14 816 |
34% |
Источник: расчеты по данным Росреестра.
Формальным лидером по доле ДДУ, заключенных с эскроу-счетами в регионе, стала Курганская область. Впрочем, в регионе за весь 2019 год было продан всего 591 объект на первичном рынке. Если рассматривать регионы с продажами от тысячи лотов в год (это примерно шесть распроданных домов), то лидером по доле эскроу-счетов стала Ростовская область, где по новым правилам заключено 36% сделок 2019 года. В лидерах также Ханты-Мансийский АО (22%) и Сахалинская область (22%).
Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе
|
|
Регион* |
Доля эскроу-счетов в сделках по региону |
|
* |
Курганская обл. |
37% |
|
1 |
Ростовская обл. |
36% |
|
2 |
Ханты-Мансийский АО |
22% |
|
3 |
Сахалинская обл. |
21% |
|
4 |
Чувашия |
19% |
|
* |
Калмыкия |
17% |
|
* |
Ямало-Ненецкий АО |
17% |
|
5 |
Кировская обл. |
16% |
|
6 |
Удмуртия |
15% |
|
7 |
Калужская обл. |
15% |
|
8 |
Оренбургская обл. |
13% |
|
9 |
Челябинская обл. |
12% |
|
10 |
Тюменская обл. |
12% |
*Менее 1000 ДДУ за 2019 год
Источник: расчеты по данным Росреестра.
Эксперты отмечают, что в пяти регионах, где в 2019 году было продано от 1000 объектов на первичном рынке, не открыто ни одного эскроу-счета. В данный «антирейтинг» по переходу на новые правила работы строительной отрасли вошли Республика Крым (включая Севастополь), Коми, Омская, Псковская и Костромская области.
«Небольшое снижение спроса на первичном рынке недвижимости (на 1,6% по статистическому учету и на 6-7%, если сделать экспертную поправку на перебросы внутри застройщиков перед 1 июля) – в первую очередь результат роста цен на недвижимость, – прокомментировал эксперт Алексей Попов. – По итогам 2019 года средняя стоимость квадратного метра новостроек в Москве повысилась на 5,5%, В Санкт-Петербурге – на 6%. В остальных городах-миллионниках прирост составил 9%. Одновременно на протяжении первого полугодия ипотечная ставка увеличивалась, что ограничило покупательскую способности на фоне стагнирующих доходов. Рынок недвижимости реагирует на любые события с определенным лагом по времени, поэтому рост доступности жилищного кредитования отразится на спросе только в 2020 году, по итогам которого мы прогнозируем положительную динамику ДДУ в пределах 10%».