Продажи новостроек в России снизились на треть

Россия. Москва. 25 ноября 2019 года. Rainbow. В России объемы продаж падают на фоне роста цен и перехода на эксроу-счета.

Число сделок снизилось на 33% в квартальном выражении (или на ~16% при поправке на нерыночные сделки) и на 5% в годовом.

Больше всего сделок было зарегистрировано в Москве (21,5 тыс. ДДУ), Санкт-Петербурге (20 тыс. ДДУ) и Московской области (15,2 тыс. ДДУ), а за пределами столичных регионов — в Краснодарском крае (10,5 тыс. ДДУ), Свердловской (6,1 тыс. ДДУ) и Новосибирской областях (5,1 тыс. ДДУ).

Сильнее всего активность покупателей в квартальном выражении выросла в Бурятии (в 1,5 раза), на Сахалине (+91%) и в Ямало-Ненецком АО (+80%). Заметнее всего упали продажи в Адыгее, Кемеровской и Рязанской областях (на 73%, 72% и 63% соответственно).

Рейтинг регионов-лидеров по объемам продаж изменился слабо. Из топ-10 вышли Рязанская область и Башкирия, вместо них в десятку попали Воронежская и Тюменская области. Доля топ-10 регионов снизилась на 3 пп и составляет 59%, прокомментировали в Санкт-Петербурге в ЦИАН, организатор исследования, собкору Вестника СЗФО из Калининграда.

В большинстве региональных центров растут средние цены. В городах-миллионниках они выросли на 20% в годовом выражении; в последние месяцы темпы роста замедлились до 1-1,5% в месячном выражении.В июле-сентябре 2019 года на первичном рынке было зарегистрировано 162 тыс. сделок, тогда как в апреле-июне этого года Росреестр зафиксировал 243 тыс. ДДУ. Часть сделок во 2 квартале 2019 года пришлась на “перебросы” квартир внутри застройщиков. Доля таких сделок составила около 20%. Т.о., реальное снижение активности покупателей по итогам квартала не превысило 16%. Число сделок снизилось и по отношению к 1 кварталу 2019 года (на 20%), и по отношению к аналогичным временным отрезкам 3 предыдущих лет. В 2016, 2017, 2018 гг. число ДДУ в 3-м квартале было выше на 3, 8 и 5% соответственно.

Продажи падают в большинстве регионов (в 50 субъектах РФ число сделок снизилось по отношению к итогам 2 квартала; рост зафиксирован в 20 регионах; в 15 регионах объем продаж незначителен (менее 100 лотов в месяц) или равен нулю и анализ динамики не имеет смысла).

На 10 регионов-лидеров по итогам июля-сентября 2019 пришлось 59% от суммарного числа сделок за квартал. Концентрация продаж по сравнению с прошлым кварталом изменилась незначительно (минус 3 процентных пункта). Снижение числа сделок зафиксировано и в большинстве регионов-лидеров. В Москве и Московской области общее число регистраций ДДУ упало на 36%, в Санкт-Петербурге на 40%, в Ленинградской области на 38%. Детальный анализ данных по отдельным ЖК (с фильтрацией нерыночных сделок с юридическими лицами) отражает не столь глубокое падение. В Москве оно составило 13%, в Московской области 23%, в Санкт-Петербурге 7%, в Ленинградской области 36%. Из 10 крупнейших региональных рынков по итогам квартала вырос объем продаж только в Свердловской области (на 2%).

Табл. 1. Динамика числа сделок на первичном рынке в ключевых регионах РФ в 2019 году, регистраций ДДУ.

Источник: расчеты — по данным Росреестра

Снижение спроса фиксируется на фоне устойчивого роста цен. В большинстве региональных центров они продолжают расти. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года цена квадратного метра увеличилась на 17% (расчеты по 15 городам-миллионникам). Застройщики активно использовали ожидаемый переход на эскроу-счета для стимулирования спроса на протяжении последних 1,5 лет. Одним из следствий этого стало формирование “разрыва” между растущими ценами, стагнирующими доходами населения и повышением ставок по ипотеке (разворот последнего тренда начался лишь 2 месяца назад и еще не отразился на статистике). В последние месяцы рост цен замедлился до 1-1.5% в месяц.

Табл. 2. Динамика средней цены квадратного метра на первичном рынке в городах-миллионниках в 2019 году, тыс. руб. за кв. м.

Табл. 3. Динамика числа сделок на первичном рынке в 2019 году.

Приведены данные для регионов, где зарегистрировано более 100 сделок в квартал.